Bạn đọc hỏi: Đất hỗn hợp, đất thổ cư là những loại đất được nhiều người dân nhắc tới. Tuy nhiên, rất nhiều người vẫn chưa hiểu rõ về hai nhóm đất này và thắc mắc liệu đất hỗn hợp có lên đất thổ cư được không? Show Theo luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa, để chuyển đổi đất hỗn hợp sang đất thổ cư còn phụ thuộc vào quy định về chuyển mục đích sử dụng đất. Đất hỗn hợp là gì?Luật đất đai 2013 quy định có 3 nhóm đất chính bao gồm nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Tuy nhiên, đất hỗn hợp không thuộc vào các nhóm đất trên. Theo thông tư 01/2021/TT-BXD quy định đất hỗn hợp là loại đất được xác định trong đồ án quy hoạch, được sử dụng để xây dựng công trình, nhà ở hỗn hợp hoặc nhắm đến một số mục đích khác.  Theo luật sư, để chuyển đổi đất hỗn hợp sang đất thổ cư còn phụ thuộc vào quy định về chuyển mục đích sử dụng đất. Đất thổ cư là gì?Như đã nêu ở trên, Luật Đất đai 2013 chỉ quy định 3 nhóm đất chính và không tồn tại đất thổ cư. Thực chất, đất thổ cư là cách gọi từ xưa của người dân, dùng để chỉ đất ở. Theo điểm a khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất ở thuộc nhóm phi nông nghiệp, bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Căn cứ theo khoản 1 Điều 125 Luật đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng ổn định, lâu dài. Đất hỗn hợp lên đất thổ cưĐất hỗn hợp có lên đất thổ cư được không còn phụ thuộc vào quy định về chuyển mục đích sử dụng đất. Khoản 7 Điều 49 Luật đất đai 2013, được sửa đổi bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật Sửa đổi bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 như sau: "Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật. Vậy, có thể hiểu rằng, người sử dụng đất có thể sử dụng các quyền của mình, bao gồm cả việc chuyển mục đích sử dụng đất với điều kiện địa phương nơi có đất chưa công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Trong những năm gần đây, đặc biệt tại khu vực đô thị có những ô phố được quy hoạch đất hỗn hợp. Vậy việc quy hoạch đất hỗn hợp có ảnh hưởng như thế nào đến việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc xin giấy phép xây dựng được tiến hành như thế nào đang là mối quan tâm của nhiều người. Trước hết, đất hỗn hợp là quỹ đất được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau. Trong đó có đất ở kết hơp với kinh doanh dịch vụ hoặc đất ở kết hợp với sản xuất... Như vậy, đất hỗn hợp hay đất quy hoạch xây dựng mới là việc định hướng trước điểm dân cư, tổ chức không gian đô thị, không gian quy hoạch vùng, hạ tầng giao thông, không gian phát triển hạ tầng kỹ thuật. Vậy Quy hoạch đất hỗn hợp là gì?Theo quy định tại QCXDVN-01-2008-BXD-quy-hoach-xay-dung về quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành: Công trình (hoặc đất sử dụng) hỗn hợp là công trình (quỹ đất) sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như: ở kết hợp kinh doanh dịch vụ, và/hoặc kết hợp sản xuất…). Theo đó, quy hoạch (quy hoạch hỗn hợp hay quy hoạch xây dựng mới) là việc tổ chức hoặc định hướng tổ chức không gian vùng, không gian đô thị và điểm dân cư, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội . Mục đích của việc quy hoạch đất nhằm tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân; đồng thời đảm bảo kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng; đáp ứng linh hoạt nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội, và xác định chức năng xây dựng trong mỗi khu đất đó. Tại sao không cấp phép xây dựng trên đất hỗn hợp?Trong thời gian qua, đặc biệt tại TP. Hồ Chí Minh, thực trạng đất nằm trong khu vực quy hoạch đất hỗn hợp xin phép xây dựng không được giải quyết, gây khó khăn cho người dân, doanh nghiệp. Đối với đất sử dụng hỗn hợp trong đó không có chức năng ở thì không được cấp phép xây dựng nhà ở, đặc biệt không được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và tách thửa. Những khu vực "dính" quy hoạch đất hỗn hợp đã gây nhiều khó khăn, vướng mắc cho người dân và doanh nghiệp trong cấp phép xây dựng và chuyển mục đích sử dụng đất. Khi đó, công trình xây dựng trên đất vẫn chỉ được cấp phép tạm, cho phép tồn tại. Song không được giải quyết thủ tục hoàn công. Theo đó, cuối năm 2018 UBND TP.HCM đã đồng ý đề xuất của Sở Xây dựng và Sở Quy hoạch - Kiến trúc về việc phân loại tiêu chí để cấp phép xây dựng cho người dân, doanh nghiệp có đất nằm trong quy hoạch đất hỗn hợp theo 2 tiêu chí như sau: - Những khu vực chiếm 50% diện tích đất hỗn hợp với chức năng chính là xây dựng nhà ở chung cư kết hợp với đất thương mại dịch vụ và văn phòng không có công viên cây xanh, công trình công cộng. Hiện trạng khu vực có nhiều công trình nhà ở, đất ở gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân, doanh nghiệp thì được cấp giấy phép xây dựng chính thức. - Những khu vực chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp với chức năng chính là công trình thương mại - dịch vụ - văn phòng trong đó không có nhà ở. Những khu vực chỉ có nhà xưởng, cơ sở sản xuất công nghiệp gây ô nhiễm cần phải di dời không gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp thì được cấp phép giấy phép xây dựng tạm với điều kiện có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những khu vực quy hoạch đất dân cư xây dựng mới hoặc những lại đất ở khác, trong đó có đất ở nhà vườn, đất ở hạ tầng, đất ở cao tầng thì được cấp phép xây dựng đầy đủ. Đất quy hoạch hỗn hợp có được mua bán, chuyển nhượng không?Đã có rất nhiều người sau khi mua đất mới biết đất đó có quy hoạch đất hỗn hợp. Bắt đầu lo lắng không biết rằng đất hỗn hợp có chuyển nhượng, mua bản được hay không? Theo quy định tại Khoản 2, Điều 49 Luật Đất Đai năm 2013, nếu đất thuộc diện quy hoạch của Nhà nước nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ cấp huyện trở lên thì người sử dụng được phép thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo đúng quy định của Pháp luật. Đó là được chuyển nhượng thừa kế... Trường hợp đã có thông báo về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đến các cơ quan chức năng. Thì người sử dụng đất phải tiến hành đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch. Tuy vẫn được tiếp tục hưởng các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng nhà ở mới, công trình, hoặc trong xây lâu năm trên đất... Bên cạnh đó, đất quy hoạch hỗn hợp nếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ vẫn được bồi thường khi bị thu hồi đất. Phải làm gì khi mua phải đất quy hoạch hỗn hợp?Thật ra cho đến nay, quy hoạch đất hỗn hợp vẫn còn gây ra nhiều khó khăn cho người dân. Nhất là việc xây dựng vẫn chưa được chính thức cấp phép mà chỉ được xem là công trình xây dựng tạm. Sau khi hoàn tất xây dựng, nếu có thu hồi thì vẫn không được hoàn công. Và công tác quy hoạch đất còn chưa có hướng xử lý thỏa đáng cho người dân trong những khu vực đất quy hoạch hỗn hợp. Cho nên khi có dự định mua đất để xây nhà ở trong nội thành thì nên xem xét quy hoạch của phần đất này. Xem có thuộc diện nào để có kế hoạch mua và sử dụng cho thích hợp. |
