Tại dự thảo nghị định sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013, nội dung về phương pháp định giá đất (Điều 4) được sửa đổi, bổ sung theo hướng quy định 3 phương pháp định giá đất. Cụ thể gồm: phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. So với Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, dự thảo nghị định đã giảm 2 phương pháp định giá đất. Show Cụ thể, dự thảo lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh do đây này là một bước khi áp dụng cách so sánh đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất, áp dụng để bóc tách giá trị tài sản gắn liền với đất của thửa đất so sánh. Đáng chú ý, dự thảo đã bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất. Đây vốn là phương pháp được sử dụng rất phổ biến trong định giá nhưng cũng là vấn đề gây ra nhiều tranh luận nhất. Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất bằng cách tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định. Theo đó, việc tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản phải căn cứ vào các yếu tố giả định về: giá chuyển nhượng, giá cho thuê, thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong tương lai, tỷ lệ lấp đầy... và phải chiết khấu dòng tiền về thời điểm định giá theo lãi suất cho vay của ngân hàng. Việc tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản ngoài việc căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, còn phụ thuộc vào thời gian xây dựng, tỷ lệ xây dựng theo từng năm, chi phí dự phòng, chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro, chi phí quảng cáo, bán hàng... Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc tính toán các yếu tố giả định về tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển nêu trên rất phức tạp. Kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn (cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì sẽ thay đổi kết quả định giá), do đó dễ bị lợi dụng và gây rủi ro cho người làm công tác định giá đất, người quyết định giá đất cụ thể tại các địa phương. Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể, trong thời gian vừa qua. Khó chính xác vì phụ thuộc nhiều yếu tố giả định Mặt khác, trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì đất đai luôn có trước, được xác định giá trước quá trình tạo lập bất động sản nên việc giả định để ước tính giá trị của bất động sản trong tương lai sau đó mới xác định giá đất là chưa phù hợp, khiến giá đất bị phụ thuộc vào phương thức kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư, không phản ánh đúng giá trị thị trường của đất đai. Phương pháp thặng dư thường dùng để nhà đầu tư tính toán các lợi ích thu được bằng cách giả định doanh thu và giả định ước tính các chi phí bỏ ra, từ đó đưa ra quyết định đầu tư hay không đầu tư. Như vậy, lẽ ra giá đất phải có trước và là một hằng số nhưng khi sử dụng phương pháp này để định giá đất trong quản lý nhà nước thì giá đất lại phụ thuộc vào các ước tính doanh thu, chi phí nên chưa đảm bảo độ chính xác, có nhiều sai số dễ bị lợi dụng trong việc xác định giá đất gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước và khiếu kiện của người dân, doanh nghiệp. Các yếu tố là giả định phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người định giá đất và các thông tin thu thập trong bối cảnh thị trường bất động sản của nước ta có nhiều biến động, thiếu minh bạch. Vì vậy, việc giả định càng thiếu chính xác nên không phản ánh được nguyên tắc thị trường. “Theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW thì phương pháp xác định giá đất phải đảm bảo theo nguyên tắc thị trường. Do vậy, việc dự thảo nghị định không áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất khi tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là phù hợp với chủ trương của Đảng” - cơ quan soạn thảo cho hay. Theo cơ quan soạn thảo, trong quá trình lấy ý kiến đối với dự thảo nghị định, gần như toàn bộ UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thống nhất việc quy định 3 phương pháp định giá đất nêu trên. 3 phương pháp đã bao quát hết các trường hợp định giá đất Để khắc phục những hạn chế khi không áp dụng phương pháp thặng dư, dự thảo nghị định đã sửa đổi, bổ sung nội dung phương pháp so sánh, trong đó hướng dẫn việc định giá thửa đất, khu đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật trên cơ sở kết hợp kỹ thuật chiết trừ để trừ chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Đồng thời, dự thảo bổ sung quy định khi xác định giá đất đều phải áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh hàng năm để so sánh, đối chiếu nhằm đảm bảo độ chính xác của kết quả định giá đất. Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá, việc quy định 3 phương pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất) đã bảo đảm bao quát hết các trường hợp định giá đất phục vụ quản lý nhà nước về đất đai. Phương pháp thặng dư trong định giá đất là gì?Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Phương pháp thặng dư thuộc cách tiếp cận từ thu nhập. Phương pháp chiết trữ trong định giá đất là gì?Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). Phương pháp so sánh trong thẩm định giá là gì?- Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản thẩm định đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản. Phương pháp chi phí trong thẩm định giá là gì?Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại để tạo ra một bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trừ đi hao mòn của tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá. |
