Mục lục bài viết
Show
1. Cách chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất dịch vụ, thương mại ?Kính gửi quý Luật sư, tôi tên là L. Hiện công tác tại Ngân hàng. Tôi đang có một vấn đề chưa rõ xin được nhờ sự tư vấn của quý Luật sư như sau: Tôi có một giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở do Sở Địa Chính TP HCM cho cá nhân vào năm 2003, với mục đích sử dụng: Đất ở. Vào năm 2007, thay đổi chủ sở hữu từ cá nhân sang công ty A. Năm 2008, công ty A đã hoàn thành xây dựng và việc đăng ký thay đổi tài sản gắn liền với đất từ tường gạch, mái tôn + ngói sang công trình văn phòng (không thể hiện việc thay đổi mục đích sử dụng đất). Từ năm 2008 - 2015, công ty đã dùng tài sản nêu trên để vay vốn tại nhiều Ngân hàng. Đến năm 2016, công ty A được Ngân hàng tôi cho vay với tài sản thế chấp nêu trên. Khi Ngân hàng tôi đi đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn Phòng Đăng ký Đất Đai TP HCM thì nhận được đề nghị: Phải thay đổi mục đích sử dụng đất: từ đất ở (hiện nay ghi trên giấy chứng nhận và tờ khai lệ phí trước bạ) sang đất thương mại, dịch vụ vì công trình trên đất là công trình văn phòng. Như vậy, xin quý luật sư: Cho ý kiến trên về đề nghị Văn phòng Đăng Ký Đất Đai TP HCM là đúng hay sai và dựa trên cơ sở pháp lý nào? Trong trường hợp phải chuyển mục đích, thì cơ quan nào sẽ giải quyết và thủ tục, thời gian như thế nào? Trân trọng cảm ơn. Trả lời Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau: Thứ nhất, Cho ý kiến trên về đề nghị Văn phòng Đăng Ký Đất Đai TP HCM là đúng hay sai và dựa trên cơ sở pháp lý nào? Căn cứ quy định tại điều 57, Luật đất đai năm 2013:
Như vậy, căn cứ quy định trên khi áp dụng vào trường hợp của bạn là chuyển quyền sử dụng đất cho công ty A, nhưng công ty A không dùng đất được chuyển nhượng làm đất ở mà dùng làm văn phòng của công ty và có xây dựng, đăng ký thay đổi tài sản sang công trình văn phòng. Do đó, việc công ty A không thay đổi mục đích sử dụng đất là trái với quy định của pháp luật và việc Văn phòng đăng ký đất đai TP Hồ Chí Minh yêu cầu thay đổi mục đích sử dúng với quy định của pháp luật căn cứ tại điểm g, khoản 1 điều 57, Luật đất đai. Thứ hai, trong trường hợp phải chuyển mục đích, thì cơ quan nào sẽ giải quyết và thủ tục, thời gian như thế nào? Căn cứ quy định tại điều 59, Luật Đất đai năm 2013 quy định:
Như vậy, thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất đối với công ty A là Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh. Căn cứ quy định tại điều 69, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định như sau:
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! 2. Tư vấn thủ tục nộp thuế chuyển mục đích sử dụng đất vường sang đất ở ?Thưa luật sư, Tôi đang làm hồ sơ để chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở. Tháng 3/2003 tôi mua 70 m2 đất vườn của bạn tôi đã có bìa đỏ, bạn tôi mua của người có mảnh đất 1330m2 trong đó có 200m2 đất ở, 1130m2 vườn liền kề có bìa đỏ từ 15/11/1993. Tôi muốn biết khi chuyển đổi thành đất ở tôi có được tính thuế 50% hay 100%. Tôi đã làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng và sang tên đổi chủ từ của anh bạn sang tôi, hồ sơ đã được phòng môi trường hoàn tất chuyển sang cơ quan thuế vào tháng 12/2012, sang tháng 3/2013 tôi mới nhận được thông báo nộp thuế đất nhưng được áp thuế đất của năm 2013. Vậy tôi nộp thuế đất theo giá năm nào thì đúng với luật đất đai đang hiện hành ? Rất mong tư vấn giúp tôi! Người gửi: Ngọc ánh >> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162 Trả lời: Trình tự thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Theo Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CPquy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (năm 2013) quy định như sau: 1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường. 2. Cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển nhượng sử dụng đất, hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cập nhật chỉ đạo sửa cơ sở dữ liệu đất đau, hồ sơ địa chính Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định Thu tiến sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất -Theo khoản 2 điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định Đối với hộ gia đình,cá nhân: a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau: - Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụngđất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất. - Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết địnhchuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này Như vậy trường hợp chuyển mục đích đất đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn ao gắn liền với nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc đo đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp của anh rơi vào điểm a khoản 2 điều 5 nghị định 45/2014/NĐ-CP khi chuyển đổi thành đất ở được tính thuế 50% Về vấn đề thời hạn nộp thuế đất:căn cứ khoản 2 điều 14 nghị định 45/2014/NĐ-CP về trình tự,xác định thu nộp tiền sử dụng đất: Đối với hộ gia đình cá nhân: Căn cứ hồ sơ địa chính (thông tin về người sử dụng đất, diện tích đất, vị trí đất và mục đích sử dụng đất) do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường gửi đến; căn cứ Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về phê duyệt giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất hoặc Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất, ra thông báo nộp tiền sử dụng đất và gửi cho hộ gia đình, cá nhân. 3. Tư vấn về mức thuế khi tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đai ?Xin chào luật sư. Tôi hiện đang cư trú ở Thường tín - Hà Nội. Tôi đang định mua một mảnh đất hiện đang trồng cây hàng năm nhưng tôi lại muốn xây nhà trên mảnh đất đó. Vậy cho tôi hỏi tôi hỏi khi tôi chuyển muc đích sử dụng của đất tôi phải trả những tiền phí và lệ phí nào ? Tôi cảm ơn! Trả lời: Căn cứ Luật đất đai năm 2013:
Như vậy, tiền sử dụng đất mà bạn có nghĩa vụ phải nộp được xác định = 50% x (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) tại thời điểm có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Lệ phí trước bạ theo khoản 1 điều 6 nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ
Như vậy giá tính lệ phí trước bạ theo khoản 1 điều 7 nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5% Ngoài những khoản thuế phí nêu trên bạn thì bạn còn phải trả tiền phí đo đặc phí thẩm định tùy theo chính sách của từng ủy ban nhân dân tỉnh đặt ra là khác nhau. Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê, Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về chuyển mục đích sử dụng đất, gọi: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! 4. Tư vấn chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ ?Kính chào Công ty luật Minh Khuê ! Tháng 5 /2015 Em mua 1 miếng đất 80m2 ( loại đất màu) của bà H ( hợp đồng mua bán viết tay). Miếng đất này là của Ông T bán cho bà H vào năm 2002 và có hợp đồng chuyển nhượng do Phường xác nhận. Năm 2004 bà H có giấy xác nhận nhà ở , nay em muốn chuyển đổi mục đích từ đất màu sang đất ở thì em phải làm thủ tục như thế nào ? Sổ đỏ đó có phải đứng tên ông T rồi mới chuyển nhượng lại cho bà H rồi bà H chuyển nhượng lại cho em không ? Nếu làm thẳng tên Bà H rồi chuyển qua cho em có được không ? Em xin chân thành cảm ơn!  Luật sư tư vấn chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai, gọi: 1900.6162 Trả lời: Kính chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của chúng tôi , chúng tôi xin tư vấn vấn đề của bạn như sau: Dựa trên thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi , chúng tôi xin tư vấn vấn đề của bạn như sau: - Tháng 5 /2015 bạn mua 1 miếng đất 80m2 ( loại đất màu) của bà H ( hợp đồng mua bán viết tay). Miếng đất này là của Ông T bán cho bà H vào năm 2002 và có hợp đồng chuyển nhượng do Phường xác nhận. Năm 2004 bà H có giấy xác nhận nhà ở. Như vậy, trong trường hợp này Khi ông T viết giấy chuyển nhượng cho bà H và Phường đã xác nhận thì mảnh đất này đã thuộc về bà H , ông T sẽ không liên quan gì đến mảnh đất này nữa khi bà H đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ mảnh đất này. - Hiện bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất màu sang đất ở , hiện nay theo quy định của pháp luật đất đai năm 2013 theo đó trường hợp của bạn căn cứ theo Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định Chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Mặt khác , Khoản 1 Điều11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của nghị định 43/2014/NĐ – CP và Nghị định 44/2014/ NĐ – CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ về 2 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động bao gồm:
Như vậy, Trong trường hợp của bạn , Đất màu là đất ở vùng khô chuyên trồng các loại cây hoa màu như khoai, lạc, đậu thay vì cây lúa thuộc đất nông nghiệp , không thuộc các trường hợp chuyển đổi theo các quy định nêu trên , như vậy bạn sẽ không chuyển đổi được đất màu sang đất ở. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! 5. Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở ?Thưa luật sư, xin hỏi: Mẹ tôi có 1 thửa đất (2 sơ đồ) sử dụng từ năm 1953 có đầy đủ giấy tờ từ thời Pháp thuộc. Trải qua chiến tranh ngôi nhà phía sau bị đổ nát. Chúng tôi đi tham gia công tác không có điều kiện xây dựng lại. Đến năm 2002 mẹ tôi không bàn bạc với chúng tôi, tự ý làm sổ đỏ nên hơn 3000 mét vuông phía đằng sau biến thành đất nông nghiệp. Vậy xin hỏi chúng tôi muốn chuyển đổi lại số đất đó thành đất ở thì làm cách nào ? Và phải đóng khoản phí nào ? Tôi xin chân thành cảm ơn. Người gửi: L.D.Đ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162 Trả lời: Thứ nhất, theo như nội dung thư bạn trình bày, hiện bạn đang có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Đây là một trong các trường hợp phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013:
Thứ hai, về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được Luật Đất đai 2013 quy định tại Điều 59 như sau:
Thứ ba, về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đaiquy định như sau: Bước 1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường. Bước 2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Thứ tư, thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 61 Luật Đất đai như sau:
Như vậy, để chuyển mục đích sử dụng đất, bạn phải thực hiện theo các trình tự, thủ tục như chúng tôi đã nêu trên. Về việc nộp tiền khi chuyển mục đích sử dụng đất, bạn sẽ thực hiện theo các quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất như sau:
Như vậy, bạn cần căn cứ vào bảng giá đất của địa phương để đóng tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi với yêu cầu của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi. Trân trọng./. Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê |
