Thời hạn sử dụng chung cư là chủ đề nóng đang được rất nhiều người quan tâm hiện nay. Ở TP.HCM để sở hữu một căn nhà phố rất đắt đỏ, nên nhiều gia đình trẻ lựa chọn ở chung cư để tiết kiệm chi phí và đảm bảo an ninh, tiện ích hơn. Tuy vậy, nhiều gia đình đang rất bỡ ngỡ vì khi xem thông tin trên mạng là nhà ở chung cư chỉ sỡ hữu được 50 năm, thật hư như thế nào, mời bạn đọc tham khảo bài viết này để hiểu rõ hơn vấn đề trên. Thời hạn sử dụng chung cư theo quy định hiện hànhĐa số người mua căn hộ chung cư đều nghĩ rằng, sở hữu nhà chung cư vĩnh viễn, và khi về già sẽ để lại cho con cháu sinh sống. Tuy nhiên, nhà chung cư chỉ có thời hạn sử dụng một thời gian nhất định. Khái niệm sở hữu vĩnh viễn chỉ là phần khu đất xây dựng chung cư mà thôi. Quy định trong Luật Nhà ở hiện hành thì không có thời gian cụ thể sở hữu nhà ở chung cư trong bao lâu, tuy nhiên theo Dự thảo Luật Nhà ở được Bộ Xây dựng đề xuất “Đối với trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà ở chung cư để mua bán, cho thuê, thì thời gian sỡ hữu là 70 năm”. Việc quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định rõ trong bộ Luật Nhà ở năm 2014, nhưng nhiều người mua nhà không quan tâm nhiều đến điều này. Khi chung cư “hết date” xử lý như thế nào ?Thường thì nhà ở chung cư chỉ sử dụng được khoảng một thế hệ đời người. Sau nhiều năm tháng chung cư sẽ xuống cấp hay còn gọi là “hết date”, nhiều người lo lắng không biết sẽ đi đâu về đâu khi chung cư bị xuống cấp. Vậy chủ đầu tư sẽ xử lý như thế nào cho thấu tình đạt lý ? Khi nhà ở chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:
Khi nhà ở chung cư hết thời hạn sử dụng, chủ đầu tư sẽ phải đập đi, cải tạo và xây mới hoặc bàn giao lại cho cơ quan chức năng. Nhưng câu chuyện xây mới nhà ở chung cư là một bài toán rất khó đối với các chủ đầu tư. Trước kia, Bộ Xây dựng và các chuyên gia đã tính đến vấn đề này và đưa ra đề xuất là phải chuyển thời hạn sử dụng đất để xây dựng chung cư từ vô thời hạn thành có thời hạn cụ thể. Thời hạn này bằng thời hạn sử dụng nhà ở chung cư, chủ đầu tư khi bán cho người dân cũng phải nêu rõ thời hạn đó trong hợp đồng. Hết thời hạn thì người dân phải chuyển đi nơi khác để ở. Thực hiện được điều này thì bài toán cải tạo chung cư sẽ được giải quyết đơn giản. Đối với trường hợp này thì giá chung cư sẽ rẽ hơn, vì thay vì chủ đầu tư phải mua luôn phần đất xây dựng với chi phí cao, thì bây giờ chỉ là thuê dài hạn. Giống như ở nước ngoài, đa phần nhà ở chung cư đều chỉ là thuê, nếu muốn sở hữu vĩnh viễn thì phải mua nhà đất. Hình thức này được gọi là “nhà ở xã hội”. Khi nhà ở chung cư hết hạn, nếu người dân có tiền có thể xây dựng theo ý mình và theo quy hoạch. Còn nếu người dân không có tiền thì giải pháp kêu gọi nhà đầu tư mới đứng ra làm là phương án khả thi nhất. Ví dụ như chung cư có 3000m2, trước kia có 300 căn hộ, nhưng giờ chủ đầu tư phải xây dựng 500 căn hộ để có lợi nhuận. Có nghĩa là các hộ dân cũ phải chia sẽ lợi ích với nhà đầu tư, đôi bên cùng có lợi. Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.
 Không ít người dân nghĩ rằng, sở hữu căn hộ sau 50 năm sẽ "mất trắng" Gần đây, một vài ý kiến cho rằng bỏ vài tỷ đồng sở hữu chung cư nhưng chỉ được sử dụng 50 - 70 năm, sau đó thì sẽ mất trắng đang gây hoang mang cho nười mua nhà? Quan điểm của ông về vấn đề này? - Quan điểm này hoàn toàn không đúng sự thật nếu không muốn nói là lệch lạc. Bỏ tiền ra mua một chung cư, trong đó bao gồm sở hữu về đất đai và thứ hai là sở hữu về căn hộ. Tôi lấy ví dụ, một chung cư có diện tích 1.000 m2, tổng là 100 căn hộ, các hộ gia đình này chính là chủ nhân của miếng đất đó. Kể cả trong trường hợp chung cư đó bị sụp đổ, quyền sử dụng đất vẫn là quyền của 100 căn hộ đó. Ngày 6/1/2017, Chính phủ có ban hành Nghị định 01 về quyền sử dụng bất động sản. Theo đó, bất động sản để ở có khối đế làm thương mại dịch vụ, trước đây có thời hạn ghi sử dụng 30 năm hay 50 năm tuỳ vào vòng đời dự án. Song với Nghị định 01, khối đế thương mại cũng được quy hoạch là đất ở luôn, người mua có quyền sở hữu mãi mãi, đây là một điểm mới. Đó về quyền sử dụng đất xây chung cư. Về quyền sử dụng căn hộ, mỗi dự án, toà chung cư có một tuổi thọ khác nhau. Chẳng hạn, chung cư là cấp 4 có niên hạn sử dụng thấp, chung cư cấp 3 được xây ngăn cách bằng tường, niên hạn sử dụng không quá 30 năm. Chung cư cấp 3 được xây dựng bằng bê tông, cốt thép, niên hạn sử dụng không quá 50 năm. Còn chung cư cấp 1 như toà nhà Keangnam có niên hạn sử dụng không quá 70 năm. Như vậy, người mua chung cư sẽ được sử dụng trong niên hạn 30 năm, 50 năm, hay 70 năm. Hết thời hạn này, nếu chung cư vẫn chất lượng tốt vẫn cho sử dụng tiếp, nhưng phải có kiểm định lại đảm bảo an toàn. Nếu chung cư hư hỏng, xuống cấp phải cải tạo lại. Nếu chung cư xuống cấp nặng, nghiêng, lún thì phải di dời, phải bỏ tiền ra xây mới. Tâm lý nhiều người dân hiện nay vẫn thích ở nhà mặt đất hơn chung cư. Ảnh: Thông Chí Ông vừa nói sau khi hết thời hạn sử dụng, số phận chung cư sẽ do người sở hữu định đoạt. Việc cải tạo chung cư sau 50 năm sử dụng đã xuống cấp là tất yếu? - Tiếp ví dụ chung cư có diện tích 1.000m2 sau 50 năm sử dụng lúc này đã xuống cấp, buộc phải cải tạo lại hoặc xây mới. Khi đó 100 hộ gia đình sở hữu tại đây, sẽ ngồi lại với nhau họp bàn mỗi nhà góp 2 tỷ đồng, tổng là 200 tỷ đồng xây dựng lại chung cư. Việc chỉ đơn giản như vậy thôi. Quyền sở hữu căn hộ chung cư được Nhà nước bảo hộ theo đúng pháp luật, đất đai thuộc sở hữu chung. Chẳng hạn, một chung cư bất ngờ bị sụp thì cũng có quy định rõ ràng, Nhà nước đứng ra chịu trách nhiệm. Luật Nhà ở năm 2014 đã có hẳn một chương về chung cư, thêm vào đó là Nghị định của Chính phủ, Thông tư của Bộ Xây dựng. Bất cứ tác động nào tới chung cư, Nhà nước đều có trách nhiệm, cùng với người dân xây lại chung cư. Nếu cộng đồng người dân trong chung cư có điều kiện thì họ cùng bàn bạc xây dựng chung cư mới. Nhiều khu nghèo thì sẽ có Nhà nước đứng ra mời gọi chủ đầu tư đến tham gia cùng cải tạo lại. Chẳng hạn, 473 chung cư nghèo xuống cấp mới đây của Tp.HCM, Nhà nước đã đứng ra bỏ tiền cải tạo, mời gọi nhà đầu tư xây mới hoàn toàn. Khi đó, các hộ dân ở đây sẽ di dân tạm thời và sau đó sẽ được đổi một căn hộ mới hoàn toàn không mất tiền, tuỳ vào thoả thuận với chủ đầu tư. Vì vậy, nói mua chung cư mất trắng sau 50 năm là không đúng. Vậy việc chi tiền sở hữu chung cư cũng không khác sở hữu nhà mặt đất là mấy, thưa ông? -Tâm lý người Việt lúc nào cũng thích nhà mặt đất, không ai muốn ở chung cư cả. Giàu thì thích ở biệt thự, không thì nhà trong phố, chỉ một bộ phận nhỏ những thanh niên trẻ, giới trí thức, tỉnh lẻ thích ở chung cư cho có hàng xóm láng giềng thân thích. Về cơ bản, sở hữu chung cư và sở hữu nhà mặt đất không khác nhau. Tôi nói ví dụ, bố mẹ bạn có một căn nhà, xây xong 3-5 năm thấy cũ, bong tróc sơn, lúc đó bắt đầu sửa chữa, sơn lại cho mới, tiền này bố mẹ bạn bỏ ra. 10-15 năm sau thấy căn nhà xuống cấp, rêu phong, mưa dột, lúc này bố mẹ bạn tiếp tục bỏ tiền ra đại tu, đổ lại trần nhà. Khoảng 20 -30 năm sau, căn nhà xuống cấp thậm tệ, dột nát, nguy cơ đổ sập, lúc này bố mẹ bạn quyết định chi tiền đập đi xây nhà mới. Chung cư cũng vậy, hết niên hạn 50 năm, việc bỏ tiền xây dựng lại là chuyện hết sức bình thường. Nhưng chung cư thường có các tiện ích đồng bộ kèm theo và cũng là xu thế sở hữu nhà ở tương lai trên toàn cầu? - Đúng vậy, khoảng 70% dân số toàn cầu sau này sẽ ở trong các chung cư cao tầng. Đây là xu thế không thể thay đổi được của thế giới. Các nước có mức độ đô thị hoá cao, chung cư rất phổ biến, họ có tiện ích, tiện nghi đồng bộ. Chẳng hạn, ở trong chung cư tích hợp là một tổ hợp để ở, giải trí, thể thao, mua sắm, ẩm thực, giao dục, y tế… rất tiện lợi mà nhà mặt đất không thể có. Sau này, các nhà thấp tầng mặt đất sẽ chỉ có ở các vùng nông thôn, hoặc nhà thấp tầng cao cấp kiểu biệt thự, còn lại các nhà thấp tầng sẽ dần dần được quy hoạch lại với các mục đích sử dụng khác. Các nước đô thị hoá cao, các nước có hẳn một bộ luật xây dựng chung cư, rất minh bạch và quy tắc. Nước ta, việc sở hữu chung cư vẫn ở giai đoạn mới bắt đầu nên chưa có, nhưng dần dần mình cũng phải xây dựng một bộ luật về chung cư. Trước đây, văn hoá làng xã nổi lên là các hương ước đậm đà bản sắc vùng miền. Sau này, tôi nghĩ với mức độ chung cư hoá hiện nay, mỗi khu chung cư khác nhau sẽ có một thứ quy tắc gần như hương ước. Việc này cũng phù hợp sự phát triển cũng như sau khi hết niên hạn sử dụng, các cư dân trong toà nhà dễ dàng đạt thoả thuận cải tạo, nâng cấp hoặc xây mới toà nhà. Xin cám ơn ông! Anh Thư (thực hiện) |
