Theo các cơ quan chức năng và ngân hàng, một số vướng mắc trong quy định pháp luật khiến việc xử lý tài sản thế chấp, đặc biệt là bất động sản gặp khó khăn, kéo dài. Show Ông Phan Văn Thụy, Phó trưởng phòng Nghiệp vụ Cục Thi hành án dân sự TP.HCM, cho biết số lượng tiền phải thi hành án cho các tổ chức tín dụng chiếm trên 50% tổng giá trị các cơ quan thi hành án phải tổ chức thi hành. Do đó, áp lực giải quyết việc thi hành án liên quan đến các tổ chức tín dụng là rất lớn. “Kết quả đạt được trong lĩnh vực tín dụng, ngân hàng vẫn còn rất thấp, chưa đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ của cơ quan thi hành án dân sự cũng như sự kỳ vọng của các tổ chức tín dụng, ngân hàng. Nhiều vụ việc thi hành án đã thụ lý trên 3 năm nhưng đến nay vẫn chưa thể giải quyết dứt điểm”, ông Thụy phát biểu tại buổi tọa đàm ngày 26/3 về xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm do Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam phối hợp TAND TP.HCM tổ chức tại TP.HCM. Tâm lý e ngại mua nhà đất bị kê biênÔng Thụy cho biết hầu hết vụ việc liên quan đến tín dụng, ngân hàng phải kê biên, xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, nhà đất có giá trị lớn. Trong khi đó, tâm lý của người dân vẫn còn e ngại đối với việc mua tài sản thi hành án thông qua tổ chức bán đấu giá. Đây là nguyên nhân khách quan dẫn đến vấn đề chậm xử lý tài sản để thu hồi nợ. “Tình trạng bất động sản, nhà đất bán đấu giá không có người mua, tài sản phải giảm giá nhiều lần, có những tài sản phải giảm giá 1/3, thậm chí là giảm đến 1/2 mới bán được dẫn đến việc thi hành án phải kéo dài”, đại diện Cục Thi hành án dân sự TP.HCM cho hay. Song song đó, có yếu tố chủ quan từ chính chấp hành viên, lãnh đạo các cơ quan thi hành án, cũng như sự phối hợp giữa các cơ quan. Có trường hợp sau khi tổ chức đấu giá thành công, người trúng đấu giá đã nộp đủ tiền nhưng chấp hành viên chậm tổ chức cưỡng chế bàn giao tài sản theo đúng hợp đồng bán đấu giá tài sản cho người trúng đấu giá, ảnh hưởng đến việc thu hồi nợ của ngân hàng.  Một dự án chung cư tại quận 7, TP.HCM có nhiều căn hộ bị ngân hàng phát mãi, bán đấu giá từ năm 2019 đến nay. Ảnh: Quỳnh Danh.Ngoài ra, các quy định pháp luật vẫn còn một số kẽ hở giúp người phải thi hành án lợi dụng trốn tránh, kéo dài thời gian. Đơn cử như tài sản khi kê biên có tranh chấp sẽ phải hoãn thi hành án chờ kết quả giải quyết của tòa. Thực tế, có rất nhiều vụ việc chấp hành viên tiến hành kê biên tài sản, đương sự tìm mọi cách tạo ra các tranh chấp giả tạo mục đích chỉ để kéo dài việc thi hành án. Cố tình tranh chấp để kéo dài thời gian thu hồi tài sảnÔng Nguyễn Văn Hải, Giám đốc Xử lý nợ của SCB cũng nêu thực trạng nhiều trường hợp khi ngân hàng đang yêu cầu cơ quan thi hành án thực hiện thủ tục cưỡng chế, kê biên, phát mãi thì phát sinh tranh chấp tài sản với bên thứ ba.Đây cũng là vấn đề nhức nhối được đại diện các ngân hàng khác như Techcombank, OCB nêu ra tại tọa đàm. Ông Hải lấy ví dụ nhiều trường hợp khi xử lý tài sản bảo đảm, anh chị em của người bị thu hồi bất động sản lần lượt nộp đơn kiện tranh chấp quyền lợi rồi rút đơn, thậm chí hàng xóm cũng kiện tranh chấp bờ rào. Mỗi lần có người nộp đơn, tòa phải thụ lý và việc xử lý tài sản bị hoãn. Trong khi đó, chủ tài sản vẫn có thể hưởng lợi từ việc cho thuê bất động sản đó. Sau nhiều năm việc xử lý tài sản bị trì hoãn, dư nợ khoản vay tăng đến vài lần trong khi không phải giá trị tài sản nào cũng có thể tăng tương ứng, dẫn đến ngân hàng bị thiệt hại khi không thể thu hồi đủ gốc, lãi. Do đó, đại diện SCB kiến nghị cơ quan lập pháp xây dựng chế tài mạnh mẽ đối với đương sự cố ý không chấp hành, tạo tranh chấp để kéo dài thời gian thi hành án. Giải pháp có thể là yêu cầu đương sự khi khởi kiện tranh chấp liên quan đến tài sản đang được thi hành án phải ký quỹ một khoản tiền để bồi thường cho người được thi hành án là ngân hàng nếu đơn kiện đó bị bác. Phương án này theo ông Hải có thể hạn chế các tranh chấp giả tạo nhằm trốn tránh trách nhiệm phải thi hành án. Đại diện SCB cho rằng cần phải xử lý tiền ký quỹ của người khởi kiện tài sản tranh chấp để bảo vệ quyền lợi chính đáng cho ngân hàng và răn đe các đối tượng có ý định kéo dài việc thi hành án để trục lợi. Kinh doanh Bất động sản TL;DR Nhiều tài sản bất động sản bị ngân hàng tịch thu đã được rao bán nhiều lần nhưng không ai quan tâm, giá trị liên tục sụt giảm qua từng lần tổ chức đấu giá. Tuần qua, Agribank rao bán hơn 3.000 m2 đất và nhà ở gắn liền tại số 309 Bình Quới, phường 28, quận Bình Thạnh, TP.HCM. Đây là lần thứ 2 nhà băng đem tài sản này ra đấu giá, để xử lý khoản nợ của Công ty TNHH SXTM Xuất nhập khẩu Quốc tế Thái Dương và Công ty TNHH TMDV V.Life từ năm 2018-2019. Rớt giá sau mỗi lần rao bánTrái ngược với bối cảnh giá các loại hình, phân khúc bất động sản tăng vọt ở khắp nơi, những lô đất và nhà ở từng được đem ra thế chấp với các ngân hàng lại liên tục "rớt giá" vì không có người mua. Với tài sản ở số 309 Bình Quới, Agribank cho biết căn nhà rộng 96 m2 trên lô đất đã xuống cấp và không còn nguyên hiện trạng. Một phần diện tích lô đất phía sau gần bờ sông nằm trong dự án chống sạt lở bán đảo Bình Quới - Thanh Đa đã bị địa phương cưỡng chế bàn giao mặt bằng. Do đó, ngân hàng đưa ra giá khởi điểm cho khoản nợ chưa đến 167 tỷ đồng, tương đương khoảng 55,6 triệu đồng/m2. Con số này thấp hơn 15% so với mức giá rao bán cách đây một năm, đồng thời thấp hơn giá đất bình quân hiện tại ở TP.HCM. Cùng lúc này, BIDV đại hạ giá khoản nợ của Thép Việt Nga lần thứ 10. Lần đấu giá này, khoản nợ gồm cả dư nợ gốc, lãi phát sinh và phí phạt chậm trả lên đến 475 tỷ đồng được đem ra rao bán với giá khởi điểm chỉ 269 tỷ đồng. Ngân hàng chấp nhận mất toàn bộ tiền lãi phát sinh trong hợp đồng tín dụng đã ký với nhà sản xuất thép. Khoản nợ được đảm bảo bằng nhiều lô đất, nhà ở, nhà xưởng ở huyện Bình Chánh và quận Tân Bình (TP.HCM), cũng như quyền thuê lại quyền sử dụng một lô đất ở Khu công nghiệp Đức Hòa 1 (Long An) thuộc sở hữu của công ty và các cá nhân có liên quan.
Trước đó, Agribank cũng liên tục rao bán khoản nợ của ông Trần Anh Tuấn từ năm 2008, cả gốc lẫn lãi hơn 78 tỷ đồng. Với tài sản đảm bảo là 3 căn nhà tại số 158/9 và 158/15 Nguyễn Công Trứ, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1; số 84 Ấp Tân Điền A, phường Phú Hữu, TP Thủ Đức, ngân hàng đặt mức giá khởi điểm là hơn 45,7 tỷ đồng. Chỉ trước đó 1 tháng, khoản nợ còn được chào bán với giá hơn 51 tỷ đồng. Các tài sản thế chấp của Công ty TNHH Phát triển địa ốc Sài Gòn Mới được Agribank thu hồi cũng liên tục được rao bán, gồm 6 quyền sử dụng đất và các công trình nhà cửa gắn liền với tổng diện tích hơn 1.942 m2 có cùng địa chỉ tại số 20-20A1 đường Trần Cao Vân, phường Đa Kao, quận 1, TP.HCM. Mức giá khởi điểm cuối tháng 4 là hơn 386,7 tỷ đồng, trong khi cuối 2021 ở mức gần 430 tỷ đồng. Giá "hời" nhưng thanh khoản thấpLý giải về thanh khoản thấp của các bất động sản tịch biên, một nhân sự kỳ cựu ngành ngân hàng cho rằng những tài sản này dù có giá "hời" so với thị trường nói chung vẫn không hấp dẫn người mua. "Khách vay để kinh doanh có khi huy động vốn từ nhiều nguồn khác bên cạnh ngân hàng trước khi mất khả năng trả nợ, dẫn đến tình trạng chủ nợ thường đến tranh chấp hoặc quấy rối. Chưa kể việc sang tên tài sản từng được đem ra thế chấp mất nhiều thủ tục pháp lý và thời gian nên không nhiều người mua mặn mà.
Số khác bất động sản, thường là các lô đất hoặc sản phẩm tương lai, thuộc dạng đầu cơ theo dự án, giá bị đẩy lên cao bất hợp lý trong khi dự án kia được phát triển không theo nhu cầu thị trường. Vì vậy khi 'bong bóng' vỡ, thanh khoản tài sản xuống thấp, giá cũng giảm mạnh do giá trước đó 'ảo'", người này phân tích. Trong một số trường hợp, giá trị tài sản quá lớn nên khó tìm người mua, hoặc tìm được thì thường bị ràng buộc thêm điều khoản cho vay từ phía ngân hàng để người mua tiếp tục phát triển dự án. Người mua mới của những bất động sản tịch biên dạng này vừa phải có tiềm lực tài chính vừa phải có năng lực phát triển dự án. Một môi giới khác còn chỉ ra nguyên nhân đến từ đại dịch Covid-19. "Dịch bệnh ảnh hưởng đến thu nhập của người dân nên họ không còn mặn mà với cơ hội đầu tư bất động sản giá hời từ đây. Trong khi đó, nhà đầu tư chuyên nghiệp hoặc những người còn muốn đổ tiền vào bất động sản giai đoạn này sẽ cân nhắc tài sản đầu tư kĩ hơn. Họ có nhiều lựa chọn khác để đầu tư một cách hiệu quả", môi giới này cho biết.
Thế nhưng, từ phía các ngân hàng, hoạt động thu giữ và phát mại tài sản vẫn diễn ra liên tục. Dù giá trị đem về chỉ tương đương dư nợ gốc, họ vẫn sẵn sàng chấp nhận để nhanh chóng thu hồi nợ xấu. Đó là lý do sau mỗi đợt đấu giá không thành công, các ngân hàng lại tiếp tục rao bán với mức giá khởi điểm thấp hơn nhiều. Chỉ trong tháng 3 vừa qua, trang web chính thức của BIDV đăng tải 13 thông báo đấu giá tài sản, chưa kể hàng chục văn bản khác về thu hồi và lựa chọn đơn vị định giá tài sản. Trong khi đó, VietinBank cũng phát ra 24 thông báo liên quan phát mại tài sản khắp cả nước. Riêng với Agribank, chỉ xét khu vực TP.HCM đã có 35 thông báo tương tự được ban hành. Gần nhất, khoản nợ của Công ty TNHH XD và KD Nhà Bách Giang và Công ty TNHH XD TM Cao Nguyên đã được BIDV đem ra đấu giá, với tài sản đảm bảo là toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản đầu tư trên đất thuộc Công ty Bách Giang tại Dự án Khu dân cư khu phố 4, Phường Phước Long A, Quận 9. Giá khởi điểm được ra chưa đầy 253 tỷ đồng, trong khi toàn bộ dư nợ gốc và lãi tạm tính đến ngày 30/9/2021 lớn hơn gấp đôi, trên 515 tỷ đồng. Giữa tháng 4, Agribank cũng sẽ tổ chức đấu giá khoản nợ của doanh nghiệp tư nhân Thanh Tùng. Khoản nợ được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh và toàn bộ giá trị xây dựng của công trình cao ốc căn hộ Hạnh Phúc tương lai trên diện tích gần 7.000 m2 ở Bình Chánh (TP.HCM). Giá khởi điểm đấu giá khoản nợ là 352,5 tỷ đồng, chưa bằng một nửa tổng dư nợ gốc và nợ lãi tính đến ngày 15/10/2018 - hơn 708 tỷ đồng. Lan Anh ngân hàng rao bán tài sản Tp. Hồ Chí Minh tài sản tịch biên tphcm ngân hàng thanh lý tài sản bất động sản Bạn có thể quan tâm |
