Trong ngành khách sạn, bước chuẩn bị ban đầu là bước quan trọng nhất. Vì thế trong những giai đoạn đầu cần có những đánh giá khách quan và toàn diện để làm nền tảng vững chắc cho khách sạn trong giai đoạn sau. Đối với các dự án đầu tư khách sạn, nghiên cứu tiền khả thi sẽ là một cơ sở thực tiễn giúp nhà đầu tư thực hiện điều này. Nghiên cứu tiền khả thi là gì? Nghiên cứu tiền khả thi là nghiên cứu giúp chủ đầu tư có được cái nhìn tổng quan về toàn cảnh thị trường, phân tích thị trường kinh doanh của khu vực và nghiên cứu đối thủ cạnh tranh trước khi tiến đến bước nghiên cứu khả thi. Nói ngắn gọn, nghiên cứu tiền khả thi là bước đánh giá đầu tiên trên cơ sở toàn diện và khách quan trong quá trình đầu tư cho dự án khách sạn. Sau khi đánh giá các kết quả của nghiên cứu tiền khả thi, nhà đầu tư sẽ có thể quyết định được các mức độ đầu tư cũng như phân khúc tiềm năng phù hợp cho dự án đầu tư.  Dựa trên các kết quả của nghiên cứu tiền khả thi, dự án đầu tư sẽ tiếp tục được lên các kế hoạch cụ thể để chuẩn bị xây dựng và vận hành, từ lên ý tưởng thiết kế kiến trúc đến xây dựng thương hiệu và lên các chiến lược truyền thông, v.v. Những dự án đầu tư khách sạn như thế nào nên thực hiện nghiên cứu tiền khả thi? Nghiên cứu tiền khả thi là việc nghiên cứu đối với các cơ hội đầu tư có nhiều triển vọng đã được lựa chọn. Cơ hội đầu tư này thường có quy mô đầu tư lớn, các giải pháp kĩ thuật phức tạp, thời gian thu hồi vốn lâu, có nhiều yếu tố bất định tác động. Thông thường, các dự án đầu tư khách sạn cao cấp hoặc 5 sao có tổng mức đầu tư lớn và phân khúc khách hàng khá hẹp. Do đó, việc đưa ra được các quyết định phù hợp có ảnh hưởng sống còn đến khả năng lợi nhuận của dự án sau này nên phải chính xác và hướng đến thị trường mục tiêu ngay từ những giai đoạn đầu tiên của dự án – tức cần dựa trên nền tảng thị trường từ kết quả của nghiên cứu tiền khả thi. Vì sao chủ đầu tư nên tập trung cho các nghiên cứu tiền khả thi? Việc thực hiện các nghiên cứu tiền khả thi sẽ giúp các chủ đầu tư giảm được yếu tố chủ quan trong vấn đề nhìn nhận và phân tích thị trường. Nhờ kết quả nghiên cứu tiền khả thi dựa trên dữ liệu thực tế của bối cảnh thị trường hiện tại, chủ đầu tư có thể đưa ra các phương án đầu tư một cách hợp lý hơn và các phương án đầu tư đưa ra sau này cũng sẽ bám sát thực tế hơn. Khi đã nắm được bức tranh toàn cảnh thị trường sau khi nghiên cứu tiền khả thi để từ đó xây dựng nên các chiến lược kinh doanh và vận hành cụ thể phù hợp với thị trường mục tiêu trong quá trình nghiên cứu khả thi, các nhà đầu tư sẽ có thể tối ưu hóa hiệu quả đầu tư của mình, đồng thời giảm thiểu rủi ro cho các bước thực hiện dự án đầu tư sau này cũng như trong quá trình dự án đã đi vào hoạt động. Vì những dự án đầu tư này thường đòi hỏi quy mô lớn đến rất lớn và thời gian thu hồi vốn lâu nên nếu có rủi ro thì dự án đầu tư sẽ bị ảnh hưởng trầm trọng, dẫn đến việc đầu tư không hiệu quả. Nếu có nghiên cứu tiền khả thi, các chủ đầu tư sẽ có thể đưa ra những quyết định được tính toán kỹ càng và phù hợp với thị trường hơn và có thể tránh được các rủi ro không mong muốn. Với nghiên cứu tiền khả thi, xác suất dự án đầu tư hướng đến đúng nhóm đối tượng khách hàng mục tiêu trong phân khúc sẽ cao hơn so với những dự án được khởi công xây dựng khi nhà đầu tư vẫn chưa nắm rõ về thị trường trong khu vực cũng như chưa có định hướng kinh doanh và phân khúc cụ thể. Một khi đã biết được vị thế của dự án trong bức tranh chung toàn ngành, chủ đầu tư sẽ mất ít thời gian và kinh phí hơn trong việc thiết lập các kế hoạch xây dựng và vận hành trong những bước sau của dự án. Ngoài ra, nghiên cứu tiền khả thi sẽ nâng cao hiệu quả hoạt động về sau của một dự án có tổng mức đầu tư lớn nhắm vào phân khúc thị trường cao cấp như resort. Với tổng mức đầu tư khổng lồ này thì chi phí bỏ ra để thực hiện nghiên cứu tiền khả thi không quá lớn, đặc biệt là so với khả năng tối ưu hiệu quả đầu tư mà nghiên cứu tiền khả thi mang lại. Tạm kết Nghiên cứu tiền khả thi không phải là một chiếc chìa khóa vạn năng mở cánh cửa thành công ngay lập tức mà chỉ cung cấp các thông tin và dữ liệu cho chủ đầu tư nhằm giúp họ đưa ra quyết định một cách có cơ sở và sáng suốt hơn. Tuy nhiên, vai trò của nghiên cứu tiền khả thi vẫn là không thể phủ nhận trong sự thành công của một dự án đầu tư khách sạn. Giống như vẽ tranh, nghiên cứu tiền khả thi sẽ là bố cục tổng thể của toàn bộ bức tranh, từ đó người họa sĩ – những nhà đầu tư – sẽ có thể dễ mường tượng ra mình cần những màu nào và sử dụng chất liệu gì để tạo nên một bức tranh hoàn hảo.
Nghiên cứu tiền khả thi (F/S) là gì? Tôi mới đọc Nghị định số 58/2008/NĐ-CP, thấy có đề cập đến khái niệm nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi. Theo tôi hiểu thì đó là Feasibility Study (F/S). Khái niệm này trước đây đã được đưa ra trong Thông tư 52/1999, nhưng nay không thấy có trong Luật Xây dựng hay Nghị định số 16 và bất kỳ văn bản nào khác ngoài NĐ 58/2008. Vậy thì bản chất của nó là gì? qui trình lập và phê duyệt như thế nào? và được qui định trong văn bản nào?
Rất mong các bác chỉ giáo!
As I'm quite new in this field, TKS
Theo mình: Nghị định số 58/2008/NĐ-CP là Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đấu thầu, chứ không phải là Nghị định hướng dẫn về Quản lý dự án đầu tư XD công trình. Trong NĐ 58 khi đề cập đến khái niệm Báo cáo nghiên cứu khả thi thường đồng thời với khái niệm Dự án đầu tư nhằm mục đích hướng dẫn áp dụng cả với các trường hợp chuyển tiếp khi chưa có Luật Xây dựng (gọi là BCNCKT) cũng như sau khi có Luật Xây dựng (được gọi là Dự án đầu tư).
Hiện nay, Để đầu tư xây dựng công trình thì bạn phải lập Báo cáo đầu tư - Dự án đầu tư hoặc Báo cáo KTKT tuỳ từng trường hợp cụ thể chứ không lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi / Báo cáo nghiên cứu khả thi nữa.
Đúng là NĐ58 trong chương II điều 10 có nói Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi để cho các nhà thầu nước ngoài hiểu và vận dụng, vì trong các tài liệu và thông lệ quốc tế không có từ Báo cáo đầu tư, dự án đầu tư, Báo cáo KTKT như cách dùng từ của nước ta. Vậy khi làm việc với nước ngoài, thay vì dùng Báo cáo đầu tư, Dự án đầu tư hoặc Báo cáo KTKT thì ta dùng từ Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi.
Theo mình nghĩ khái niệm "nghiên cứu tiền khả thi", "nghiên cứu khả thi" và "Feasibility Study (F/S)" là để phù hợp với thông lệ quốc tế (mà tại sao các Bác bên Bộ Xây dựng không gọi theo quốc tế nhỉ ?) và theo Nghị định sẽ sửa đổi NĐ 52 (phần không Xây dựng) đang soạn thảo :-?
Nếu gọi là báo cáo khả thi để cho nhà thầu nước ngoài hiểu thì theo tôi lại nảy sinh vấn đề khác. Đó là nội dung của hai loại báo cáo này. Nội dung của Dự án đầu tư và Báo cáo khả thi (F/S) lại hoàn toàn khác nhau. Có lẽ là xuất phát từ cách tiếp cận vấn đề của Ta và của Tây. Đọc và đối chiếu hai Báo cáo này mới thấy rõ các bác ạ.
- Khái niệm nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi là thuộc Nghị định 52/1999 hiện nay đang áp dụng để QLDA các dự án không phải xây dựng.
Với các dự án không có XD thì vẫn có gói thầu đấu thầu và tất nhiên vẫn tuân theo Luật đấu thầu và NĐ58. Chẳng hạn gói thầu mua sắm dây chuyền sản xuất để thay thế nâng cấp dây chuyền có sẵn (nó chỉ đơn thuần là thiết bị thay thế mà k có xây dựng). * Vấn đề thực chất chỉ đơn giản vậy thôi!
As I'm quite new in this field, TKS Theo tôi thì Nghị định 58 nhắc lại hai khái niệm này không phải để cho nhà thầu nước ngoài hiểu. Vấn đề theo tôi là Nghị định 58 có phạm vi áp dụng là cho cả dự án đầu tư xây dựng và dự án đầu tư không có yếu tố xây dựng (hiện nay vẫn đang áp dụng thực hiện theo Nghị định 52/1999/ND-CP). Do vậy, Nghị định 58 cần phải nói đến cả PreFS và FS (tuy còn bất cập, chẳng hạn Điều 10 về kế hoạch đấu thầu của Nghị định 58 thì chỉ nói đến PreFS và FS mà không nói đến dự án đầu tư xây dựng công trình!). Nội dung của dự án đầu tư và Báo cáo khả thi có khác nhau là vì đặc điểm qui mô của hai loại dự án có khác nhau, một bên là đầu tư có yếu tố xây dựng và một bên không có yếu tố xây dựng.
Về dự án đầu tư không XDCB. Theo mình hiểu : Nghị định 58 áp dụng cho tất cả các dự án bị chi phối bởi Luật đấu thầu, bao gồm cả các dự án có-và không có XDCB. Riêng các dự án không có XDCB vẫn áp dụng quản lý theo nghị định 52/CP,(Bác Trịnh Tường nguyên Viện trưởng Viện KTXD-Bộ XD cũng tái khảng định việc này hồi giữa tháng 6/2008 tại Học viện HCQG-TP.HCM rồi)
Việc áp dụng như bạn (bỏ phần XD đi) mình không chắc là có phù hợp không? (theo mình là không), nhưng nếu cấp có thẩm quyền phê duyệt rồi thì bạn cứ làm (bạn nhớ phải bảo vệ được nhé:">).
Cái mà bạn gọi BCNCTKT hay BCNCKT là theo các quy định cũ về QLDA.
Theo NĐ16 và 112 thì dự án đầu tư xây dựng công trình sẽ được phân thành các nhóm dự án (tùy thuộc vào quy mô, tính chất và vốn). Tùy thuộc vào nhóm dự án thuộc loại nào thì sẽ có các bước thực hiện QLDA tương ứng.
Ví dụ nếu DA thuộc nhóm quan trọng quốc gia (theo nghị quyết số 66/2006/QH11) và nhóm A thì phải lập Báo cáo đầu tư XDCT.
Đối với các dự án nhóm B, C thì chỉ phải lập Dự án ĐTXDCT mà thôi.
Đặc biệt đối với một số công trình: tôn giáo; xây dựng, cải tạo, sửa chữa, nâng cấp có tổng mức ĐT < 7 tỷ thì chỉ phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật XDCT.
cám ơn!nhưng cho tôi hỏi???
bạn có thể nói rõ hơn về nghiên cứu khả thi không? bạn cho tôi biết điểm giống và khác nhu giữa nghiên cứu khả thi và nghiên cứu tiền khả thi? có ví dụ càng tốt?hi. thanks
As I'm quite new in this field, TKS Bạn có tham khảo các tài liệu đính kèm sau đây:
Còn đối với dự án thuộc nhóm B thì không cần phải lập BC tiền khả thi nữa, mà lập ngay dự án nghiên cứu khả thi thôi.
Theo kinh nghiệm của tôi thì Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (Pre-feasibility study) tương đương với Báo cáo đầu tư theo quy định hiện nay và Báo cáo nghiên cứu khả thi (Feasibility study) tương đương với Dự án đầu tư theo quy định hiện nay. Hơn nữa, hiện nay Thủ tướng CP đã ban hành QĐ số 48/2008 v.v sử dụng mẫu FS cho các dự án sử dụng vốn vay ODA.
Chuẩn bị dự án đầu tư Phân biệt sự giống nhau và khác nhau giữa nghiên cứu khả thi và nghiên cứu tiền khả thi ?
Báo cáo tiền khả thi là báo cáo cung cấp thông tin một cách tổng quát về dự án. Qua đó chủ đầu tư có thể đánh giá sơ bộ tính khả thi của dự án. Đồng thời lựa chọn phương án đầu tư thích hợp nhất cho dự án. Báo cáo tiền khả thi là căn cứ để xây dựng báo cáo khả thi .
Nội dung của Báo cáo khả thi:
Việc lập báo cáo mang tính chuyên nghiệp rất cao, do vậy một sự chú ý dành cho các chủ đầu tư trong quá trình lập báo cáo nên có sự hỗ trợ của các cơ quan chuyên môn, các tổ chức và các chuyên gia từng tham gia thẩm định các dự án. Đặc biệt, nếu dự án sử dụng nguồn vốn vay nên mời cả người cho vay (tổ chức tín dụng, các nhà đầu tư ... ) tham gia ngay từ khâu lập dự án.
Sau khi hoàn thành Báo cáo tiền khả thi và Báo cáo khả thi nhà đầu tư phải trình các báo cáo trên đến cơ quan có thẩm quyền để thẩm tra đầu tư (với các dự án phải thẩm tra đầu tư). Đồng thời ,gửi đến tổ chức cho vay vốn đầu tư ( với dự án sử dụng nguồn vốn vay). Như vậy, việc lập xong hai bản báo cáo đồng nghĩa với việc nhà đầu tư đã hoàn thành dự án đầu tư về mặt kế hoạch và cũng kết thúc giai đoạn chuẩn bị đầu tư chuyển sang giai đoạn làm các thủ tục đầu tư, triển khai đầu tư trên thực tế.
Nếu DA đầu tư của bạn là DA ĐTXD thì bạn không nên gọi là nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi. Đó là những khái niệm khi chưa có Luật Xây dựng. Sau khi có Luật XD thì từ ND 16 đã không còn tên gọi nữa mà thay bằng Báo cáo đầu tư và Dự án đầu tư. Nôi dung của 2 khái niệm trên cũng được nếu rất chi tiết kể từ ND 16, bạn có thể nghiên cứu và nhận ra sự khác biệt. Last edited by a moderator: 18/4/20
Ở thời điểm khi tôi viết bài này (tháng 09/2021), Luật Xây dựng số 50/2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 62/2020 quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 3. Giải thích từ ngữ như sau:
"Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng là tài liệu trình bày các nội dung nghiên cứu sơ bộ về sự cần thiết, tính khả thi và tính hiệu quả của việc đầu tư xây dựng, làm cơ sở quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng.
2. Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng là tài liệu trình bày các nội dung nghiên cứu về sự cần thiết, mức độ khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xây dựng theo phương án thiết kế cơ sở được lựa chọn, làm cơ sở xem xét, quyết định đầu tư xây dựng.
3. Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng là tài liệu trình bày các nội dung về sự cần thiết, mức độ khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xây dựng theo phương án thiết kế bản vẽ thi công xây dựng công trình quy mô nhỏ, làm cơ sở xem xét, quyết định đầu tư xây dựng."
- Từ Quyết định số 957/QĐ-BXD năm 2017 bảng số 2 gọi tên là Định mức chi phí lập dự án đầu tư Đăng ký ngay Khóa học Kỹ sư QS GXD tốt nhất tại Việt Nam. |
