TCDN - Trong quý 3/2020, tổng nợ thế chấp nhà ở Mỹ đã đạt gần 10.000 tỷ USD, một mức kỷ lục, do chính sách duy trì lãi suất siêu thấp của Cục Dự trữ liên bang Mỹ trong nhiều tháng qua.Hôm 17/11, Ngân hàng Dự trữ liên bang New York công bố một báo cáo về mức nợ thế chấp nhà ở Mỹ. Báo cáo cho thấy lãi suất thấp đã thúc đẩy sự bùng nổ của thị trường bất động sản Mỹ. Trong quý 3, tổng nợ thế chấp nhà đã đạt gần 10.000 tỷ USD, một mức kỷ lục. Show
Những người mua nhà đang tận dụng mức lãi suất cực thấp và gần như không đổi trong nhiều quý vừa qua, theo CNN. Việc người dân đua nhau mua nhà, căn hộ không phải điều đáng ngạc nhiên. Trong tháng 7 và 9, nợ thế chấp bất động sản tăng thêm 85 tỷ USD, đạt 9,86 nghìn tỷ USD, theo báo cáo. Vay thế chấp nhà là nhân tố đóng góp lớn nhất vào nợ của hộ gia đình ở Mỹ.  Báo cáo của Ngân hàng Dự trữ liên bang New York chứa rất nhiều con số kỷ lục hoặc gần mức kỷ lục. Ví dụ, khi cộng các khoản vay mua nhà mới và khoản vay tái cấp tín dụng (trả hết một khoản nợ vay bằng tiền từ một khoản vay mới), tổng mức nợ của các khoản vay thế chấp mới còn cao hơn, đạt 1,05 nghìn tỷ USD. Đó là con số lớn kỷ lục thứ hai, chỉ thấp hơn đợt bùng nổ tái cấp tín dụng hồi năm 2003, theo báo cáo. Mặc dù tổng nợ thế chấp hiện nay cao hơn rất nhiều so với thời kỳ bùng nổ nhà ở trước khủng hoảng tài chính 2008, một điểm đáng chú ý là tỷ lệ người vay có điểm tín dụng trên 760 cao hơn nhiều so với trước đây. Vay thế chấp để mua nhà không phải là hoạt động duy nhất bùng nổ. Làn sóng mua xe hơi cũng làm tăng các khoản vay để mua và thuê ô tô, khiến tổng nợ vay tăng tới mức kỷ lục là 1,36 nghìn tỷ USD. Trong khi đó, tỷ lệ các khoản vay quá hạn giảm trong quý III nhờ các chương trình giãn nợ do Đạo luật CARES tạo ra. Đạo luật CARES cho phép người dân lùi thời hạn thanh toán nợ. Đồng thời, nhiều ngân hàng cũng triển khai chính sách tương tự. Ví dụ, tỷ lệ nợ xấu trong các khoản vay của sinh viên giảm xuống mức 4,4% trong quý III, thấp hơn nhiều so với mức 9,3% trong quý II. Tuy nhiên, chương trình giãn nợ của chính phủ sẽ chấm dứt vào cuối năm nay. Đặc thù thị trường bất động sản Mỹ là tỷ lệ được vay thế chấp rất cao, thông thường 80-90%, đồng thời lãi suất vay rất thấp, nếu đủ điều kiện vay từ các tổ chức được chính phủ hỗ trợ như FHA hoặc USDA, tỷ lệ vay có thể tới 100% và lãi suất hiện tại chỉ khoảng 2-3%/năm. Do đó, hầu hết người mua nhà ở Mỹ đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Ngay cả khi đã thế chấp để mua nhà, nếu sau đó tiếp cận được gói vay tốt hơn, người mua cũng có thể xin vay tái cấp vốn – nghĩa là nhận một khoản thế chấp mới để thanh toán cho khoản thế chấp hiện có của mình. Nhận MIỄN PHÍ Cẩm nang định cư Mỹ EB-5 10 điều phải biết khi tìm hiểu về chương trình đầu tư định cư Mỹ EB-5
Việc tái cấp tài chính cho một khoản thế chấp hoạt động như thế nào?Tái cấp tài chính hoạt động giống như việc nhận thế chấp để mua một ngôi nhà. Tuy nhiên, bạn sẽ không cần lo lắng về việc mua hay chuyển nhà và cũng được giảm bớt áp lực về thời hạn. Bên cạnh đó, nếu hối hận về quyết định đã ra, bạn vẫn có thể hủy giao dịch cho đến nửa đêm của ngày làm việc thứ ba sau khi đóng khoản vay của mình. Từ tháng 4/2019 đến tháng 8/2020, thời gian trung bình để tái cấp vốn cho một khoản thế chấp thông thường dao động từ 38 đến 48 ngày, theo Báo cáo của Ellie Mae’s Origination Insight. Khi lãi suất giảm và nhiều chủ nhà muốn xin tái cấp vốn, công việc cho vay sẽ trở nên bận rộn khiến cho quá trình cấp vốn kéo dài. Việc tái cấp tài chính cho một khoản vay FHA hoặc VA cũng có thể lâu hơn một tuần so với tái cấp vốn thông thường. 8 bước để xin tái cấp vốn cho một khoản thế chấp
Hầu hết người mua nhà ở Mỹ đều xin vay thế chấp để tận dụng đòn bẩy tài chính Ưu nhược điểm của Tái cấp vốn thế chấpTùy thuộc vào loại thế chấp bạn đang trả và loại bạn đang xin tái cấp vốn, lợi ích của việc tái cấp vốn cho khoản thế chấp của bạn có thể bao gồm những điều sau:
Tuy vậy, trong một số trường hợp, nó cũng đưa lại một số nhược điểm như:
Khi nào Tái cấp vốn Khoản vay Mua nhà có ý nghĩa?Việc tái cấp vốn có thể làm giảm khoản thanh toán thế chấp hàng tháng bằng cách giảm lãi suất hoặc tăng thời hạn vay. Điều này cũng có thể giảm trừ chi phí lãi suất dài hạn của bạn thông qua một lãi suất thế chấp thấp hơn, thời hạn vay ngắn hơn hoặc cả hai. Nó cũng có thể giúp bạn thoát khỏi bảo hiểm thế chấp. Các chi phí kết thúc như phí khởi tạo, phí thẩm định, phí bảo hiểm quyền sở hữu và phí báo cáo tín dụng luôn là một yếu tố quan trọng để quyết định việc có nên tái cấp vốn hay không. Những chi phí này thường lên tới 2% – 6% số tiền bạn đang vay. Bạn sẽ cần biết chi phí đóng của khoản vay để tính điểm hòa vốn mà khoản tiết kiệm từ lãi suất thấp hơn vượt quá chi phí đóng. Bạn có thể tính điểm này bằng cách chia chi phí đóng của mình cho số tiền tiết kiệm hàng tháng từ khoản thanh toán mới của bạn. Dưới đây là một ví dụ về thời gian hòa vốn đối với khoản thế chấp 30 năm
Khoảng thời gian hòa vốn 25 tháng là lựa chọn tốt, 50 tháng cũng có thể được, nhưng 75 tháng là quá dài. Có nhiều khả năng bạn sẽ tái cấp vốn hoặc bán nhà của mình trong vòng 6,25 năm tới. Theo dữ liệu từ Freddie Mac, từ năm 1994 đến quý đầu tiên của năm 2020, số năm trung bình mà một người đi vay đã giữ thế chấp trước khi tái cấp vốn là 3,6 năm. Nếu bạn nghĩ rằng khoản vay mới sẽ là khoản vay cuối cùng của bạn, hãy chắc chắn rằng mình đã tính toán thêm những năm lãi suất mà bạn sẽ phải trả. Ví dụ: nếu bạn còn 27 năm và bắt đầu lại với thời hạn 30 năm, thì đó là ba năm lãi suất bổ sung với thời gian hòa vốn dài hơn. Xem thêm: Khi nào bạn nên tái cấp vốn cho một ngôi nhà tại Mỹ? |
