Báo cáo công ty tư vấn bất động sản Knight Frank (Anh) vừa công bố dự báo giá chào thuê văn phòng hạng A tại TP HCM sẽ giảm còn 53 USD mỗi m2 một tháng vào cuối năm 2023, với tỷ lệ trống khoảng 29%. Ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận Chiến lược và Giải pháp cho Khách thuê của Knight Frank Việt Nam, cho biết nguyên nhân là nguồn cung lớn sẽ được bổ sung ở bán đảo Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) trong quý III và tại khu vực trung tâm vào quý IV. "Các chủ tòa nhà sẽ đương đầu với không ít thách thức từ nguồn cung hạng A gia nhập thị trường trong nửa cuối năm 2023", ông nói.  Khu trung tâm TP HCM (quận 1), tháng 10/2022. Ảnh: Quỳnh Trần Bà Nhung Vũ, Phó giám đốc Dịch vụ Văn phòng Colliers Việt Nam, cho biết các dự án mới đáng chú ý bao gồm The Hallmark, The Mett và hai tòa của dự án The Nexus. Ngoài đẩy nhanh tiến độ xây dựng, các đơn vị phát triển dự án đồng thời triển khai chương trình thu hút khách từ giai đoạn tiền khai trương. Bà dự đoán tỷ lệ lấp đầy của các dự án mới tại thời điểm đi vào hoạt động có thể đạt từ 15-25%. Trước sức ép về quy mô lẫn chất lượng của nguồn cung mới, áp lực giảm giá cho thuê sẽ không nhỏ với các văn phòng hạng A có tuổi đời lâu năm. Theo ông Leo Nguyễn, khi tỷ lệ lấp đầy chạm mốc 75%, giá chào thuê một số tòa nhà loại này có thể giảm 20%. Trong sáu tháng đầu năm 2023, tỷ lệ lấp đầy của phân khúc này vẫn duy trì trên 90%. Vào quý đầu năm, Savills cho biết TP HCM, cùng với Tokyo và Seoul nằm trong top 3 thành phố tại châu Á - Thái Bình Dương có tỷ lệ mặt bằng văn phòng trống ở mức thấp nhất. Khảo sát của Cushman & Wakefield tại 18 tòa nhà văn phòng hạng A ở TP HCM cho hay giá chào thuê quý I tăng nhẹ so với cuối năm 2022, đạt 57 USD mỗi m2 một tháng. Lý do, đây là dịp tăng giá đầu năm và một số chủ đầu tư của những tòa nhà đắt khách điều chỉnh giá chào tại những vị trí cuối cùng còn lại. Đến quý II, tỷ lệ trống phân khúc này giảm còn 4,2% so với 4,9% của quý I, theo Knight Frank. Giá chào thuê tăng khoảng 2%, đạt mức 58,9 USD mỗi tháng cho một m2. Ông Leo Nguyễn cho rằng giá chào thuê tăng phản ánh nỗ lực của các chủ tòa nhà văn phòng tranh thủ chốt hợp đồng với giá thuê cao trước khi thị trường được bổ sung nguồn cung lớn nửa cuối năm. Với thị trường văn phòng hạng B tại TP HCM, Knight Frank dự báo cạnh tranh của các chủ tòa nhà sẽ càng khốc liệt hơn thời gian tới. Giá thuê phân khúc này hiện là 34,1 USD mỗi m2 một tháng. Tỷ lệ trống 12,3% tương đương với quý trước và tăng 4,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Dự báo giá thuê sẽ giảm còn 28,5 USD vào cuối năm 2023 và tỷ lệ trống ở mức 14%. Ông Leo Nguyễn dự báo hai năm tới sẽ chứng kiến cuộc đua nâng cao chất lượng để có khách. "Các tòa nhà văn phòng hạng B đã có tuổi, nằm ngoài khu vực trung tâm hoặc được trang bị cơ sở vật chất và dịch vụ quản lý thường thường bậc trung sẽ buộc phải cải thiện, nâng cấp danh mục dịch vụ, hoặc giảm giá chào thuê - hoặc cả hai", ông nói. Vào quý II, đa phần các giao dịch thuê văn phòng lớn tại TP HCM đến từ các ngành tài chính, ngân hàng và bảo hiểm (48%), dược phẩm (19%) và công nghệ (5%). Tuy nhiên, phần lớn là những giao dịch gia hạn hợp đồng và cũng không phát sinh thêm nhiều diện tích thuê mới. Dự báo khách thuê thời gian tới sẽ có sự xuất hiện của các doanh nghiệp cung ứng và gia công, khi các tập đoàn đa quốc gia áp dụng chiến lược "Trung Quốc + 1" nhằm đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Các dự án văn phòng hạng A được ưa chuộng nhất, thu hút nhiều khách thuê mới, đặc biệt là các công ty nước ngoài. Ảnh: VGP/Thùy Chi Theo báo cáo của Savills Việt Nam về thị trường bất động sản văn phòng tại Hà Nội quý 3/2023, các dự án văn phòng hạng A được ưa chuộng nhất, thu hút nhiều khách thuê mới, đặc biệt là các công ty nước ngoài. Chiếm phần lớn giao dịch cho thuê trong quý vừa qua là việc chuyển dịch văn phòng. Hầu hết khách thuê ưa chuộng nội thành, nơi có những dự án mới, chất lượng cao, giá thuê phù hợp. Xét về ngành nghề, khách thuê nhóm ngành sản xuất có nhiều giao dịch, đi kèm tổng diện tích cho thuê lớn nhất. Theo sau là khách thuê thuộc ngành công nghệ thông tin, tài chính, bảo hiểm, bất động sản và giáo dục. Nguồn cung văn phòng tại Hà Nội trong quý 3/2023 đạt 2,16 triệu m2, tăng 1% theo quý và 2% theo năm với sự gia nhập của Lotte Mall West Lake Hà Nội. Kể từ năm 2019, nguồn cung văn phòng hạng A tại Hà Nội đã tăng 4%, hạng B tăng 5% và hạng C tăng 1% mỗi năm. Trong đó, khu vực phía Tây (bao gồm các quận Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm) được ghi nhận có nguồn cung lớn nhất, chiếm 41% thị phần, tương đương 875.800m2. Khu vực nội thành (bao gồm các quận Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Thanh Xuân, Tây Hồ) có mức tăng trưởng lớn nhất, tương đương 3% so với cùng kỳ năm 2022. Báo cáo của Savills ghi nhận, giá thuê gộp toàn thị trường trong quý 3/2023 tăng nhẹ 2% theo quý và theo năm, đạt 513.000 đồng/m2/tháng, chủ yếu nhờ vào giá tăng của văn phòng hạng A. Trong khi giá thuê hạng B và C không đổi. Hạng A cũng là phân khúc duy nhất ghi nhận mức tăng 2% theo quý, lên 824.000 đồng/m2/tháng. Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội nhận định, chi phí thuê văn phòng tại Hà Nội đang có mức đi ngang hoặc thậm chí giảm so với cùng kỳ năm ngoái, đặc biệt tại một số dự án lớn. Do đó, khách thuê tiềm năng nên coi đây là thời điểm lý tưởng để thuê mới hoặc mở rộng diện tích văn phòng. Dự báo đến cuối năm 2026, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ có thêm 220.000m2 diện tích sàn cho thuê, tương đương mức tăng 13% so với nguồn cung hiện tại. Giá thuê trung bình dự kiến sẽ giảm nhẹ khoảng 1%/năm đến năm 2026 do nền kinh tế và hoạt động của các nhóm ngành tăng trưởng chậm lại. Lý giải về mức giảm nhẹ của giá thuê, bà Hoàng Nguyệt Minh cho biết, nguồn cung của các dự án có quy mô lớn gia nhập thị trường từ nay đến năm 2026 đi kèm tâm lý thận trọng sẽ gây áp lực đáng kể lên giá thuê, đặc biệt là phân khúc hạng A khi phân khúc này sẽ có thêm 9 dự án mới, chiếm 77% tổng nguồn cung tương lai. Thêm vào đó, nguồn cung mới gia nhập thị trường đồng thời sẽ khiến tỉ lệ lấp đầy giảm xuống mức 85%. Theo Savills, nhìn chung, thị trường văn phòng tại Hà Nội được ghi nhận phát triển không theo chu kỳ thông thường và hoạt động tốt trong những năm qua. Đây cũng là thị trường được đánh giá khác biệt, được củng cố bởi các cấu trúc đa dạng và nhu cầu tích cực đối với văn phòng cho thuê. |
