Cuối quý III/ 2023, thị trường bất động sản trở nên sôi động với nhiều doanh nghiệp tung dự án ra bán. Tại TP.HCM, các sự kiện bán hàng của Phú Mỹ Hưng, Vinaland, Nam Long, Masteri Homes, Khang Điền thu hút nhiều khách hàng tham gia, tạo nên không khí nhộn nhịp. Các thị trường vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa Vũng Tàu cũng rộn ràng không kém.  Từ thực tế trên, Savills Việt Nam dự báo từ quý IV/2023, thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực hơn nữa, đà phục hồi thể hiện rõ nét bởi lãi suất đã hạ nhiệt và các ngân hàng đang bắt đầu hỗ trợ doanh nghiệp và khách hàng mua nhà hiệu quả hơn, các chính sách tháo gỡ khó khăn từ Chính phủ đang dần phát huy tác dụng. Đặc biệt, sau khi Mỹ và Việt Nam nâng tầm quan hệ trở thành đối tác chiến lược toàn diện, nền kinh tế Việt Nam đang đứng trước cơ hội bứt phá mạnh mẽ nhờ triển vọng thu hút dòng vốn đầu tư. Yếu tố quan trọng khác cũng hỗ trợ rất nhiều cho thị trường bất động sản là các dự án đầu tư hạ tầng của Nhà nước đang được triển khai mạnh mẽ. Các doanh nghiệp cho biết, thanh khoản của thị trường đang tăng lên khả quan, nhất là tại các dự án sắp giao nhà, pháp lý đầy đủ và giá bán hợp lý. Trong tháng 8 vừa qua, nhu cầu tìm mua bất động sản toàn quốc tăng trung bình 5% so với tháng 7, lượng tin đăng bán bất động sản cũng tăng 2%. Trên thị trường cho thuê, nhu cầu tìm BĐS toàn quốc trong tháng 8 tăng trung bình 9% nhưng lượt tin đăng cho thuê lại giảm 2% so với tháng liền trước. Trong đó, nhà trọ có lượng quan tâm tăng mạnh với mức tăng 38% ở Hà Nội và 32% ở TP.HCM. Đây là mùa cao điểm nhập học, tựu trường nên nhu cầu thuê trọ của sinh viên tăng cao. Kết quả nghiên cứu chu kỳ bất động sản Việt Nam trong vòng 28 năm qua (từ năm 1994 đến năm 2022) của Công ty Chứng khoán VNDirect ghi nhận, cứ 7 năm, thị trường sẽ xảy ra sốt đất, đóng băng một lần. Nghiên cứu đơn vị này phân tích, giai đoạn 1994 - 1996, thị trường bất động sản xảy ra đợt sốt đất lần đầu tiên. Sau đợt sốt đất này, từ năm 1997 đến năm 1999 thị trường đóng băng lần thứ nhất. Đến năm 2000, tức 3 năm sau, thị trường mới xuất hiện đợt sốt đất lần thứ hai và cơn sốt này kéo dài âm ỉ sang các năm 2001 - 2002. Sau lần tăng trưởng nóng, trường đóng băng trong thời gian dài, bắt đầu khủng hoảng từ năm 2003 và đà khủng hoảng kéo dài đến tận năm 2006. Khoảng cách của đợt đóng băng thị trường lần thứ nhất và lần thứ hai là 8 năm. Đến năm 2007-2008, đợt sốt đất thứ ba diễn ra, nhưng 5 năm sau đó, từ cột mốc 2011 đến 2013, thị trường đóng băng lần thứ ba. Đây là giai đoạn đóng băng lâu nhất trong vòng ba thập kỷ qua. Ở giai đoạn đóng băng lần 3 của thị trường địa ốc, bà Trần Khánh Hiền Giám đốc Khối Phân tích, Công ty Chứng khoán VNDirect chỉ ra, 4 yếu tố tác động giúp thị trường phá băng. Một là việc ban hành gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng vào tháng 1/2013. Hai là hạ lãi suất kích cầu. Ba là ban hành Luật đất đai 2013 giải toả các nút thắt pháp lý: chia nhỏ căn hộ, cho phép người nước ngoài sở hữu căn hộ trong thời gian 50 năm… Bốn, đến tháng 5/2013 thành lập VAMC ban hành chính sách xử lý nợ xấu bất động sản Nhờ các yếu tố trên mà vào thời điểm bất động sản đóng băng lần 3, giá nhà ở sơ cấp giảm mạnh 20-30%, đặc biệt ở các sản phẩm đầu cơ như đất nền và bất động sản cao cấp. Trên cơ sở đó, nguồn cung năm 2013-2014 dần trở lại trạng thái cân bằng khi phân khúc bình dân chiếm 50%, so với 25% trong năm 2011. Thị trường bất động sản tan băng vào cuối năm 2014 và đợt nóng sốt lần thứ tư bắt đầu kéo dài đến năm 2019, sau đó chững lại. Dấu hiệu hạ sốt xuất hiện từ cuối năm 2018 và rõ rệt dần trong các năm 2019, 2020, 2021 với đà giảm tốc của thị trường mạnh dần. Trong lịch sử gần 30 năm hình thành và phát triển, thị trường bất động sản đã chứng kiến các đợt nóng sốt - đóng băng khác nhau nhưng có một điểm chung là các chu kỳ được diễn ra đều đặn 7 - 8 năm/1 lần. Với diễn biến khó khăn của thị trường từ đầu năm 2022, nhiều lo ngại cũng xuất hiện về sự đóng băng của thị trường địa ốc lặp lại theo lịch sử. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia bất động sản, kịch bản đóng băng khó xảy ra khi thị trường của hiện tại đã “trưởng thành”, và thay đổi về quy mô, tính chuyên nghiệp của các chủ thể tham gia thị trường. “Chững lại”, “đi ngang” là những từ mà giới chuyên gia, lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc mô tả cho diễn biến của thị trường bất động sản 2022- nửa đầu năm 2023. Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, so với thời điểm 2011-2013, thị trường bất động sản hiện tại vẫn ghi nhận thanh khoản, dù lượng giao dịch giảm tới 40%. Tín hiệu tích cực của thị trường về thanh khoản đã bắt đầu xuất hiện kể từ thời điểm sau Tết Nguyên đán, trên thị trường thứ cấp. Trong toạ đàm diễn ra mới đây, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group chia sẻ, loại hình chung cư mini cho thuê luôn “cháy hàng”. Doanh nghiệp này rao bán căn hộ cũng ghi nhận con số giao dịch lên tới 50 căn trong 20 ngày. Những con số giao dịch này là minh chứng cho thị trường đang có sức hồi ấm trở lại. Tuy nhiên, ông Vũ Cương Quyết cũng thừa nhận, ngoài một số phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, có loại hình gần như “đóng băng” đơn cử bất động sản nghỉ dưỡng hoặc đất nền ở khu vực từng tăng nóng. |
