CHỈ GIỚI ĐƯỜNG ĐỎ LÀ GÌ? CHỈ GIỚI XÂY DỰNG LÀ GÌ?
Là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất để xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình kỹ thuật hạ tầng, không gian công cộng khác. Trong đô thị, chỉ giới đường đỏ là toàn bộ lòng đường, bó vỉa và vỉa hè.
2. CHỈ GIỚI XÂY DỰNG
Là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà, công trình trên đất đó. Chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ, nếu công trình được phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ (ranh giới lô đất); hoặc lùi vào so với đường đỏ nếu công trình phải xây lùi vào so với chỉ giới đường đỏ (do yêu cầu của quy hoạch). Khoảng lùi là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
Thông thưòng thì chỉ giới xây dựng thu hẹp hơn chỉ giới đường dỏ. Tuy vậy, có khi phần không gian như mép bancông, mái hắt,ô văng… được phép nhô ra khỏi chỉ giới đường đỏ, khi đó chỉ giới xây dựng phần trên của nhà nới hơn chỉ giới đường đỏ.
3. KHOẢNG LÙI CỦA CÔNG TRÌNH:
Xây nhà cao, phải lùi vào bao nhiêu mét?
Khoảng lùi của các công trình so với lộ giới của đường qui hoạch tùy thuộc việc tổ chức qui hoạch không gian kiến trúc, chiều cao công trình và chiều rộng của lộ giới nhưng tối thiểu phải theo các qui định sau:
Nếu công trình có chiều cao từ 19m trở xuống, xây ở tuyến đường có lộ giới nhỏ hơn 19m thì không cần chừa khoảng lùi, tức được xây dựng sát vỉa hè. Cũng với lộ giới trên nhưng xây dựng công trình cao 22m phải lùi vào 3m, tính từ vỉa hè. Trường hợp công trình có chiều cao đến 25m khi xây dựng phải lùi vào 4m. Nếu xây dựng công trình có chiều cao từ 28m trở lên phải lùi vào 6m. Điều này có nghĩa nhà xây càng cao thì công trình phải lùi vào càng sâu và diện tích đất xây dựng càng bị thu hẹp lại.
Trong trường hợp lộ giới tuyến đường từ 19m đến dưới 22m và công trình xây dựng cao 22m trở xuống thì không phải chừa khoảng lùi. Nếu xây cao đến 25m phải lùi vào 3m, tính từ vỉa hè. Còn khi xây dựng cao từ 28m trở lên phải lùi sâu vào 6m. Với lộ giới tuyến đường từ 22m trở lên, xây dựng công trình cao đến 25m không phải chừa khoảng lùi. Nhưng nếu xây từ 28m trở lên công trình phải lùi vào bên trong 6m.
Khoảng lùi tối thiểu (m) của các công trình theo bề rộng lộ giới đường và chiều cao xây dựng công trình.
Chiều cao xây dựng công trình (m) ≤16 19 22 25 ≥ 28 Lộ giới đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m) < 19 0 0 3 4 6 19 ÷ < 22 0 0 0 3 6 22 ÷ < 25 0 0 0 0 6
≥ 25 0 0 0 0 6
Lộ giới còn được gọi là “chỉ giới đường đỏ” là phần không được xây dựng. Cơ hành chính dùng khái niệm này chỉ ranh giới qui hoạch hay mở đường. Phần đất có thể sẽ dùng để mở rộng ngõ, đường, không được xây dựng các công trình kiên cố trên phần đất này.
Khi cần mua nhà, chuẩn bị xây nhà bạn sẽ gặp các từ thuộc lĩnh vực nhà đất như lộ giới vi bằng, hệ số sử dụng đất…Vậy đó là gì và có ảnh hưởng thế nào đến quyền sử dụng đất? Nhiều bên mua bởi vì thiếu sự tìm hiểu về lộ giới hẻm, các chỉ giới xây dựng mà mất oan mất mấy mét đất. Vậy đây là kiến thức đặc biệt quan trọng và bạn cần tìm hiểu kỹ trước khi có ý định mua bán bất động sản.
Hiểu một cách đơn giản là chiều rộng của con đường, tính từ điểm giữa sang 2 bên. Hình thức phổ biến để xác định lộ giới là cắm 2 bên đường các cọc lộ giới. Đây là ranh giới để người dân không xây dựng những công trình kiên cố lên.
Trong quy hoạch đô thị chỉ phần đất để làm đường đô thị. Gồm lòng đường, vỉa hè và lề đường. Nếu ghi nhận “lộ giới 6m” thì lòng đường sẽ rộng 6m, được gắn biển tại ngõ ngách vì không có vỉa hè tại phần đường này.
Trong các khu dân đã quy hoạch hay mới hoạt động, chủ đầu tư thường cắm cả mốc cảnh báo tránh người dân xây dựng vào. Cơ quan quản lý quy hoạch và xây dựng sẽ có trách nhiệm cung cấp thông tin. Trong trường hợp cố tình vi phạm, xây dựng công trình thuộc phạm vi đất sẽ bị phạt và yêu cầu phả bỏ phần lộ giới, hoặc là cưỡng chế phá dỡ.
Nếu nói lộ giới 16 m nghĩa là kích thước giữa 2 chỉ đường đỏ là 16 m dài. Bo gồm các phạm vi từ mặt đường, vỉa hè, phần đất không được xây dựng chờ mở đường, mở dự án..v..v..
Trong hoạt động xây dựng, trách nhiệm cung cấp thông tin về lộ giới hay chỉ giới đường đỏ, thuộc về cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng.
Còn được gọi là “chỉ giới đường đỏ”. Đây là cụm từ dùng để chỉ ranh giới trong phạm vi qui hoạch có thể sử dụng để mở đường, mở hẻm.
Là điểm cuối chiều rộng của con đường được tính từ tim đường sang hai bên. Các cọc ở 2 bên đường dùng cảnh báo người dân không xây dựng các công trình kiên cố vi phạm các mốc.
Khoảng lùi được quyết định bởi độ rộng của tuyến lộ giới cùng độ cao của công trình xây dựng. TP Hà Nội có nhiều con hẻm đã quy hoạch nhưng thực hiện. Lộ giới hẻm phải đạt tối thiểu 6m, tùy trường hợp đặc biệt có thể nhỏ hơn nhưng không được quá 4,5 m. Hẻm nhánh và hẻm cụt áp dụng dao động lộ giới từ 3,5 – 6m.
– Chỉ giới xây dựng: đường giới hạn công trình kiên cố, nhà ở được xây trên đất đó.
– Khoảng lùi: khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
Nhà muốn biết có tron phạm vi quy hoạch hẻm hay không, lộ giới dự kiến là bao nhiêu mét có thể quan sát bảng ghi số hẻm ở đầu hẻm.
Trong trường hợp nhà dính vào quy hoạch hẻm, nếu sửa chữa hoặc xây dựng lại cần phải lùi vào trong đảm bảo lộ của hẻm giữ đúng như quy hoạch.
Căn cứ điều 3 Luật xây dựng, đường ranh giới được xác định được trên bản đồ quy hoạch là ranh giới giữa phần đất được xây dựng và phần đất dành cho giao thông, hạ tầng kỹ thuật công cộng được gọi là chỉ giới đường đỏ.
Cách để xác định lộ giới trong khu đất ở :
Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn chủ sở hữu đất được phép xây dựng công trình kiên cố trên phạm vi đất đó.
– Chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng có thể trùng nhau. Công trình đó sẽ xây dựng sát với chỉ giới đường đỏ thuộc ranh giới của lô đất. Nếu theo yêu cầu của quy hoạch cần lùi vào so với chỉ giới đường đỏ thì sẽ cần thực hiện.
– Khoảng lùi này thuộc về khoảng giữa chỉ giới đường đỏ với chỉ giới xây dựng.
– Các cọc 2 bên đường là để cảnh báo người dân không xây dựng những công trình kiên cố vi phạm mốc.
Tùy độ cao của ngôi nhà mà khoảng lùi cũng được quy định khác nhau. Cụ thể là với các đường lộ giới dưới 19 mét và độ cao của công trình cũng dưới 19 mét công trình không cần cách lộ giới. Nghĩa là ngôi nhà có thể được xây dựng sát vỉa hè.
Cũng tuyến lộ giới này mà công trình được xây với độ cao từ 19-22 mét, theo quy định cần phải cách lộ giới ít nhất 3 mét.
Với công trình xây dựng có độ cao từ 22-25 mét, khi thi cộng buộc phải lùi vào ít nhất 4 mét so với mốc lộ giới.
Công trình có độ cao xây dựng từ 28 mét trở lên cần lùi vào ít nhất 6 mét.
Theo quy định công trình xây dựng càng cao thì càng phải lùi vào sâu hơn so với mốc.
Vậy trong quy định về xây dựng, xây nhà cách bao nhiêu được chỉ định bởi nhiều yếu tố trong xây dựng, không có một quy ước chung cho mọi trường hợp. Từ độ cao công trình, độ rộng của tuyến lộ giới,…
Từ đây sẽ sinh ra thắc mắc vậy nếu giao dịch mua bán trao đổi nhà đất trước thời điểm công bố lộ giới. Sau công bố các chỉ giới ảnh hưởng đến diện tích đất đã giao dịch thì xử lý thế nào?
Theo luật pháp, quy định với những trường hợp mua nhà lộ giới trong phần diện tích nhà ở chỉ được bồi thường 50%. Trong trường hợp là thuộc tài sản sang nhượng, cho tặng, mua bán…bất động sản ở trước thời gian công bố lộ giới sẽ được mặc định bồi thường 100%.
Công trình xây dựng sát với chỉ giới xây dựng thì khi tiến hành thi công cần tuân thủ khoảng lùi so với lộ giới. Nó cũng tùy thuộc vào quy hoạch kiến trúc của không gian cụ thể. Cần tuân theo các quy định trong xây dựng:
Với công trình có độ cao dưới 19m và xây ở tuyến đường lộ giới nhỏ hơn 19m, khoảng lùi cần chừa là không cần thiết. Công trình có thể xây dựng sát với vỉa hè. Cùng lộ giới trên nếu công trình xây dựng cao 22m sẽ phải lùi vào 3m từ vỉa hè vào.
Nếu công trình được xây dựng với chiều cao từ 25m khoảng lùi công trình cần thiết là 4m. Chiều cao công trình từ 28m trở lên phải lùi ít nhất cần thiết là 6m. Nhà xây càng cao thì công trình khoảng lùi của công trình càng sâu, diện tích đất càng bị thu hẹp lại.
Với trường tuyến đường từ 19m đến dưới 22m, công trình xây dựng cao dưới 22m sẽ không cần chừa khoảng lùi. Chiều cao xây dựng đến 25m cần lùi vào ít nhất 3m từ vỉa hè. Công trình có chiều cao từ 28m trở lên cần lùi sâu so với vỉa hè 6m. Nếu lộ giới tuyến đường từ 22m trở lên, mà công trình xây dựng cao 25m không cần phải chừa khoảng lùi. Nhưng công trình xây từ 28m trở lên cần lùi so với vỉa hè ít nhất 6m.
Vậy khoảng lùi tối thiểu mà công trình xây dựng cần tuân thủ dựa vào chiều rộng đường cùng chiều cao xây dựng công trình.
Trong quy hoạch và xây dựng, cơ quan quản lý quy hoạch cần cung cấp thông tin về lộ giới, chỉ giới đường đỏ để nhà thầu thi công tuân thủ theo đúng quy định.