Theo như nội dung bạn hỏi thì luật sư hiểu rằng có lẽ bạn là chủ đầu tư một dự án căn hộ chug cư và đang tìm hiểu các quy định pháp lý có liên quan để đưa vào nội dung hợp đồng mua bán căn hộ.
Hiện nay, văn bản pháp luật điều chỉnh vấn để bạn hỏi bao gồm Luật kinh doanh bất động sản. Luật nhà ở và các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành hai luật này. Vì thế, bạn có thể tìm hiều các quy định liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ trong ac1c văn bản này để xây dụng một hợp đồng chuẩn nhằm phát hành để ký kết với khách hàng.
Về tỷ lệ bao nhiêu phần trăm chênh lệnh như bạn hỏi thì hiện nay pháp luật không có quy định cụ thể và do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. Theo đó, chủ đầu tư cần căn cứ vào diện tích của từng căn hộ, dự kiến xem có sự chênh lệnh giữa diện tích khi trong hợp đồng và bàn giao thực tế hay không để đặtt ra vấn đề này nhằm bảo vệ quyền lợi cho cả hai bên và phải bình đẳng, sòng phẳng với khách hàng: Theo đó, nếu diện tích tăng thì khách hàng phải đóng thêm tiền còn nếu diện tích giảm thì cũng phải hoàn tiền cho khách hàng tương ứng.
Đặc biệt là những nghi ngờ cho rằng chủ đầu tư đã “né” thuế một cách công khai và liệu những hệ lụy thì người mua phải chấp nhận thiệt thòi quyền lợi…
Giá thật gấp 2,5 giá gốc
Sở dĩ dự án trên được chú ý bởi số tiền chênh là quá lớn, gấp 1,5 lần giá gốc. Thêm một chú ý nữa là trong khi hàng trăm dự án biệt thự, liền kề, chung cư đang… “đắp chiếu”, bất động đã bao năm nay thì việc tranh mua những căn biệt thự hàng chục tỉ đồng giữa Thủ đô khiến cho người ta vẫn cảm nhận được một cơn “sóng ngầm” trong bất động sản luôn sôi sục bất chấp các yếu tố khách quan thông thường.
Những căn nhà liền kề có tên shophouse còn khá mới lạ trên thị trường.
Theo nhân viên kinh doanh và các lời quảng cáo giới thiệu về dự án này thì các căn shophouse (nửa nhà nửa cửa hàng) có giá trên hợp đồng khoảng 12 tỉ đồng/căn 120m2 - một mức giá khá hời với vị trí đắc địa. Tuy nhiên, người bán hàng cho biết, đó chỉ là giá trên hợp đồng, người mua sẽ phải trả 18 tỉ đồng tiền chênh. Số tiền này không ghi trong hợp đồng, đồng nghĩa tiền chênh cao gấp 1,5 lần so với giá trên hợp đồng. Tổng giá trị thực tế của 1 căn shophouse là 30 tỉ đồng/căn.
Một nhân viên môi giới căn hộ khu vực cho biết đây là việc “lợi đôi đường”, cho cả người bán và người mua đỡ phải chịu khoản thuế từ số tiền ngoài hợp đồng, chủ đầu tư cũng bớt phải đóng thuế đi. Tuy nhiên, để được “lợi” thì người mua không được ký hợp đồng với chính chủ đầu tư mà phải qua một bên trung gian tạm gọi là “nhà đầu tư thứ cấp”.
Được biết, đây là chiêu “né” thuế đã có từ rất lâu đời và diễn ra rầm rộ vào thời điểm bất động sản nở rộ hồi năm 2009-2011. Là bởi áp thuế theo khung giá đất của Nhà nước ban hành có một sự chênh lệch rất lớn so với giá thực tế giao dịch trên thị trường. Có thể là gấp 5 lần.
Khác với nhiều mặt hàng như ôtô, xe máy… khi mà mức thuế áp được tương đối chính xác thì đặc thù với bất động sản là mức thuế có sự chênh lệch cực lớn. Lợi dụng điểm này, hầu hết các giao dịch bất động sản giữa người dân với nhau hoặc chủ đầu tư với khách hàng thường chỉ ghi giá thấp trên hợp đồng và trả tiền chênh bên ngoài để cả hai hưởng lợi.
Ví dụ một căn nhà phố 50m2 trị giá 5 tỉ đồng thường chỉ được ghi trong hợp đồng giao dịch công chứng với mức giá 1 hoặc 2 tỉ đồng. Như vậy người bán và người mua sẽ tránh được khoản thuế cho số tiền 3 tỉ đồng “tiền chênh” kia. Với mức thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) 2% thì khoản thuế mà hai bên giao dịch “né” được là vài chục triệu đồng.
Hệ lụy, thiệt thòi người mua
Có 2 yếu tố dễ dẫn tới hệ lụy cho người mua từ việc né thuế như trên, theo luật sư Nguyễn Đình Quảng - chuyên gia luật bất động sản và dân sự tại Hà Nội, thì đó là khi có tranh chấp xảy ra, tòa án hay bất cứ cơ quan nào khác đều sẽ chỉ căn cứ trên giá trị tiền ghi trên hợp đồng giao dịch. Đã có nhiều trường hợp sau khi mua bán bất thành hoặc xảy ra kiện cáo, tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu và hai bên hoàn trả lại những gì đã giao dịch thì đối với bất động sản, người mua sẽ chịu thiệt thòi khi đuối lý, đặc biệt là khi đã giao dịch cách nhiều năm. Thực tế cho thấy nhiều giao dịch sử dụng “tiền chênh” không thành, người mua chỉ được bồi hoàn lại những gì ghi trên giấy tờ, còn số tiền ngoài sẽ không được ai bảo hộ.
Ngoài ra, theo nhiều chuyên gia bất động sản phân tích, trong pháp luật về nhà ở ở nước ta hiện nay chưa có các quy định về nhà ở phố thương mại hay còn gọi là shophouse, như vậy nếu như khách hàng mua mà không tìm hiểu kỹ sẽ dẫn đến phát sinh rất nhiều vấn đề liên quan đến pháp lý, đặc biệt là về công năng sử dụng, thậm chí nếu công trình vi phạm vấn đề gì đó thì người mua còn thiệt thòi hơn nữa.
Hiện nay, tình trạng trốn thuế của chủ đầu tư bằng cách “kê” 2 giá khi bán hàng diễn ra ngày càng phổ biến. Khách hàng chấp nhận dù biết phạm luật, một phần do cơ chế hiện nay chưa thực sự chặt chẽ. Hiện chỉ có 1 phương pháp tính thuế là đánh thuế TNCN 2% trên giá trị hợp đồng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Khi doanh nghiệp kê giá bán trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế sẽ làm cho mức thu của Nhà nước bị giảm xuống. Cả khách hàng và doanh nghiệp đang thấy lợi trước mắt mà không nhìn thấy cái hại lâu dài, bởi thực trạng này góp phần khiến cho thị trường bất động sản thiếu minh bạch.
Giả thiết đặt ra là sau này Nhà nước đánh thuế khi chuyển nhượng bất động sản mà đánh trên phần chênh lệch theo cách tính cũ, tức là khi chủ đầu tư có lời mới đánh thuế thì trong trường hợp này, người tiêu dùng sẽ bị thiệt vì giá không được tính đúng, tính đủ.
Như vậy, về công tác quản lý Nhà nước, cần có cơ chế quản lý hiệu quả để tránh tình trạng biến tướng condotel, officetel, shophouse thành căn hộ nhà ở làm phá vỡ quy hoạch chung, đồng thời nghiên cứu cơ chế để giải quyết tình trạng “tiền chênh”, tránh thiệt thòi cho người giao dịch và thất thu thuế của Nhà nước.
Tiền chênh nghĩa là gì?
Tiền chênh lệch (hay còn gọi là lãi/lỗ tỷ giá hối đoái) là khoản phát sinh từ việc trao đổi thực tế hoặc quy đổi cùng một số lượng ngoại tệ sang đơn vị tiền tệ kế toán theo các tỷ giá hối đoái khác nhau.