Dự án nào phải lập quy hoạch 1 500 năm 2024

Chi tiết câu hỏi

Tôi xin hỏi, các dự án của chủ đầu tư thứ cấp nằm trong khu công nghiệp đã có quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 được cấp có thẩm quyền phê duyệt, có phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng (đối với dự án đầu tư xây dựng nhà máy, xí nghiệp ≥ 10 ha) hoặc lập quy hoạch tổng mặt bằng (đối với dự án đầu tư xây dựng nhà máy, xí nghiệp < 10 ha) để làm cơ sở lập dự án đầu tư xây dựng, cấp phép xây dựng hay không (vì chủ đầu tư khu công nghiệp và chủ đầu tư thứ cấp là 2 chủ thể khác nhau)? Tại các khu công nghiệp đã có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được phê duyệt, chủ đầu tư khu công nghiệp đã chia lô đất công nghiệp (ký hiệu là A) thành các lô đất nhỏ (ký hiệu từ A1 đến A10). Thực tế thu hút đầu tư, chủ đầu tư khu công nghiệp qua nhu cầu đầu tư của chủ đầu tư thứ cấp và cho thuê theo nhu cầu, dẫn đến làm thay đổi quy hoạch chia lô đã được phê duyệt. Ví dụ, các lô A1 đến A10 có diện tích mỗi lô đất là 10.000 m2, cho chủ đầu tư thứ cấp thuê lô đất có diện tích 25.000 m2. Như vậy để cho thuê đất, chủ đầu tư khu công nghiệp đã chia lại lô đất khác với quy hoạch được duyệt. Tôi xin hỏi, đối với trường hợp này, chủ đầu tư khu công nghiệp có phải điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 2 Nghị định số 72/2019/NĐ-CP ngày 30/8/2019 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 4/7/2010 về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý đô thị và Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 6/5/2015 quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng trước khi cho chủ đầu tư thứ cấp thuê hay không?

Trả lời

Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:

Về việc lập quy hoạch, căn cứ Luật Xây dựng năm 2014, việc lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đối với một khu công nghiệp là căn cứ lập dự án, cấp giấy phép đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của khu công nghiệp, đồng thời để xác định cơ cấu chức năng sử dụng đất và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đối với từng lô đất…

Tuy nhiên, do câu hỏi chưa làm rõ các nội dung trong quy hoạch chi tiết trên đã bao gồm các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, tổ chức không gian đến các lô đất xây dựng nhà máy, xí nghiệp. Trường hợp không có thì phải lập quy hoạch chi tiết để làm cơ sở lập dự án đầu tư xây dựng nhà máy, xí nghiệp.

Về điều chỉnh cục bộ quy hoạch, căn cứ Khoản 2 Điều 28 Luật Xây dựng năm 2014:

"2. Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng trong khu chức năng đặc thù gồm:

1. Nội dung đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng gồm việc xác định chỉ tiêu về dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc cho toàn khu vực quy hoạch; bố trí công trình hạ tầng xã hội phù hợp với nhu cầu sử dụng; yêu cầu về kiến trúc công trình đối với từng lô đất, thiết kế đô thị; bố trí hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đến ranh giới lô đất; đánh giá môi trường chiến lược;".

Do đó, khi điều chỉnh diện tích các lô đất theo hướng tăng số lượng các lô đất trong khu công nghiệp phải thực hiện điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của khu công nghiệp; khi thực hiện điều chỉnh cục bộ phải bảo đảm tuân thủ các quy định về điều kiện điều chỉnh và các quy định pháp luật khác có liên quan.

Quy hoạch 1/500 (Quy hoạch chi tiết xây dựng) là dạng triển khai cụ thể nội dung quy hoạch chi tiết từ quy hoạch tỷ lệ 1/2.000.

Đóng vai trò là một trong những cơ sở để triển khai cụ thể hóa quy hoạch đô thị và thực hiện các dự án xây dựng, những người quan tâm đến bất động sản và xây dựng đô thị buộc phải biết và hiểu rõ. Mặc dù là quy định quan trọng trong xây dựng và sử dụng đất, nhưng không phải bất kỳ ai làm việc trong lĩnh vực bất động sản đều nắm rõ tường tận những điểm quan trọng.

Khi nói về các khái niệm quy hoạch trong xây dựng, sẽ có rất nhiều khái niệm và nhóm quy hoạch khác nhau được nhắc đến như: quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng, quy hoạch nông thôn,… Tuy nhiên, đây chỉ là các nhóm chung chứ không phải là dạng quy hoạch chi tiết. Thông thường, quy hoạch xây dựng chung sẽ có tỷ lệ khá lớn như: 1/25.000 – 1/250.000 – 1/5.000 – 1/10.000. Khi nhắc đến quy hoạch chi tiết, chắc chắn phải nhắc đến 2 loại tỷ lệ quy hoạch chính là: 1/2.000 và 1/500.

Khái niệm cơ bản về quy hoạch 1/500

Quy hoạch 1/500 (quy hoạch chi tiết xây dựng) là dạng triển khai cụ thể nội dung quy hoạch chi tiết từ quy hoạch tỷ lệ 1/2.000. Đây chính là cơ sở để lập nên các dự án xây dựng khác với đầy đủ các giấy tờ cấp phép và các nhà quản lý đầu tư xây dựng.

Trên cơ bản, quy hoạch 1/500 sẽ được hiểu như sau:

• Là quy hoạch dùng để cụ thể hóa nội quy quy hoạch phân khu và quy hoạch chung.
• Được bố trí cụ thể tất cả các hạng mục công trình trên mặt đất như: hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trị cụ thể đến từng ranh giới của các lô đất thuộc bản đồ quy hoạch.
• Là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng và thực hiện công trình và hỗ trợ rất đắc lực cho các bước triển khai.
• Là cơ sở để được cấp giấy phép xây dựng (sau này cho dự án) và là cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng.

Những yếu tố mà quy hoạch 1/500 phải thể hiện rõ:

• Dân số
• Diện tích đất sử dụng
• Hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội
• Tổ chức không gian, kiến trúc
• Công trình hạ tầng
• Kiến trúc hoặc thiết kế chi tiết của từng lô đất
• Đất giá môi trường

Ngoài ra, quy hoạch 1/500 còn giúp xác định được mối quan hệ giữa các công trình thuộc quy hoạch với các yếu tố bên ngoài quy hoạch như: đường đi, vỉa hè, tường rào, cổng,…

Các loại dự án phải được xây dựng theo quy hoạch 1/500

Đối với những dự án đầu tư xây dựng cụ thể, buộc các chủ đầu tư phải tiến hành lập bản quy hoạch chi tiết xây dựng theo tỷ lệ 1/500 sau khi đã hoàn thiện và được phê duyệt bản quy hoạch tỷ lệ 1/2.000. Trên thực tế vẫn có các trường hợp ngoại lệ:

1. Các trường hợp bắt buộc:

• Các công trình xây dựng tập trung như: khu đô thị, khu dân cư, khu du lịch, khu bảo tồn, khu cụm công nghiệp, khu thương mại dịch vụ, các công trình giáo dục, công trình y tế, công trình văn hóa,…
• Các dự án có quy mô từ 5ha trở lên (riêng hạng mục nhà ở chung cư từ 2ha trở lên) phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 sau khi quy hoạch 1/2.000 đã được các cơ quan tương ứng với dự án thuộc thẩm quyền cấp đó.

2. Các trường hợp ngoại lệ:

• Dự án có quy mô nhỏ hơn 5ha hoặc dự án nhà ở, chung cư dưới 2ha kèm theo các điều kiện được miễn như sau: phải bảo đảm bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với QHCTXD 1/2.000 đã được phê duyệt, đảm bảo đấu nối hạ tầng kỹ thuật và phù hợp về không gian kiến trúc với khu vực xung quanh.
• Các công trình đơn lẻ như: nhà ở, công trình công cộng quy mô nhỏ,…nhưng phải đảm bảo các hạng mục phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2.000.

Tất cả các dự án quy hoạch chi tiết xây dựng theo tỷ lệ 1/500 đều yêu cầu đảm bảo tính pháp lý và tính minh bạch cao, vì vậy việc phê duyệt phải được thực hiện bởi các cơ quản chức năng có thẩm quyền được quy định rõ rệt bằng văn bản pháp lý của nhà nước.

Theo quy định, các cơ quan sau đây có đủ quyền phê duyệt:

• Bộ xây dựng: đây là cấp trực tiếp phê duyệt các đồ án quy hoạch theo tỷ lệ 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của Thủ tướng Chính phủ.
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: phê duyệt các đồ án quy hoạch tỷ lệ xây dựng 1/500 cho các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND cấp tỉnh.
• Ủy ban nhân dân cấp Huyện: phê duyệt đồ án quy hoạch theo tỷ lệ 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND cấp huyện, các đồ án thuộc quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch xây dựng nông thôn.

Ngoài ra, để hiểu hơn về thông tin quy hoạch, cũng như những thông tin liên quan đến đất đai khác, quý khách hàng có thể tham khảo thêm tại Blog.bestland.vn. Mọi thắc mắc bạn có thể để lại dưới bình luận, chúng tôi sẽ giải đáp giúp bạn.

Khi nào cần lập dự án 1 500?

Trước khi lập dự án đầu tư xây dựng, chủ đầu tư phải lập quy hoạch chi tiết 1/500 trên cơ sở quy hoạch chi tiết 1/2000 đã được phê duyệt. Trường hợp dự án có quy mô nhỏ hơn 5ha thì không bắt buộc phải lập quy hoạch chi tiết 1/500.nullDự án nào phải lập quy hoạch 1/500 | Cập nhật 2021quocbaobds.com › du-an-nao-phai-lap-quy-hoach-1-500null

Quy hoạch chi tiết 1 500 do ai phê duyệt?

Trong đó quy định rõ: – Bộ xây dựng: Là đơn vị thẩm quyền phê duyệt quy hoạch theo tỷ lệ 1/500. Và được phép phê duyệt đối với các dự án được cấp phép xây dựng của Thủ tướng Chính Phủ.nullQuy Hoạch 1/500 Là Gì? Cơ Quan Nào Phê Duyệt Quy Hoạch 1/500?nhathuduc.com.vn › quy-hoach-1500-la-gi-co-quan-nao-phe-duyet-quy-h...null

Tại sao phải lập quy hoạch chi tiết 1 500?

Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 nhằm giúp các nhà đầu tư xác định được định hướng giao thông, hạ tầng khu đô thị. Bản đồ có thể xác định được các mốc lộ giới trong việc phân chia từng khu vực, để phát triển cơ sở hạ tầng một cách rõ ràng và chính xác nhất.nullBản đồ quy hoạch tỉ lệ 1/500 là gì? Sử dụng ... - Thẩm định giá Thành Đôthamdinhgiathanhdo.com › ban-do-quy-hoach-ti-le-1-500-la-gi-su-dung-b...null

Tỷ lệ 1 500 trên sở đỏ là gì?

Tỷ lệ bản đồ 1/500 nghĩa là gì? Là tỷ số giữa độ dài một đoạn thẳng trên bản đồ so với độ dài của chính đoạn thẳng đó trên thực địa. Do đó bản vẽ của đồ án quy hoạch chi tiết bố trí cụ thể tất cả các công trình trên đất. Về hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí đến từng ranh giới lô đất.nullBản đồ quy hoạch 1/500 quan trọng như thế nào? - Blog HomeNextblog.homenext.vn › phap-ly › ban-do-quy-hoach-1 › 500null