UBND thành phố đã đồng ý cho gia đình ông Thiện chuyển sang đất ở. Ông hỏi, đất vườn và đất trồng cây lâu năm trên sổ đỏ của ông khác nhau thế nào (nguồn gốc ban đầu là chia ra từ cùng 1 mảnh đất có toàn bộ là đất vườn và thời gian là lâu dài)?
Tính chi phí chuyển đổi từ 200m2 đất: 100m2 đất vườn, 100m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở như thế nào? (gia đình ông là hộ dân tộc thiểu số ở miền núi).
Bộ Tài nguyên và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Cù Ngọc Thiện được cấp ngày 19/5/2004, thời điểm đó pháp luật đất đai chưa có định nghĩa cụ thể về đất vườn, ao.
Tuy nhiên, theo hướng dẫn lập biểu kèm theo Quyết định số 507/1999/QĐ-TCĐC ngày 12/10/1999 của Tổng cục Địa chính ban hành hệ thống biểu thống biểu mẫu thống kê diện tích đất đai sử dụng thống nhất trong cả nước, trong đó có quy định:
Đất vườn tạp: Là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.
Đất trồng cây lâu năm: Là diện tích đất chuyên trồng các loại cây công nghiệp, cây ăn quả, cây lâu năm khác kể cả trong và ngoài khu dân cư, có thời gian sinh trưởng trên một năm mới được thu hoạch sản phẩm và đất vườn ươm cây giống nông nghiệp lâu năm. Tạm quy ước đất trồng chuối, dứa (thơm), nho, thanh long cũng thống kê ở chỉ tiêu này.
Đồng thời tại Phụ lục kèm theo Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC của Tổng cục Địa chính ngày 30/11/2001 hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Mục đích sử dụng đất và ký hiệu quy ước (hướng dẫn ghi trong Sổ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) có loại đất làm vườn (Vườn) và đất trồng cây lâu năm (LN) thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Như vậy sự khác nhau chủ yếu giữa đất vườn và đất trồng cây lâu năm là: Thửa đất được xác định là đất vườn phải gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong khu dân cư.
Việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6, Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở được quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều 5 của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
Việc thực hiện tách thửa đất trồng cây lâu năm có thể phải chịu các khoản phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.
Đất trồng cây lâu năm là gì
Căn cứ vào Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì đất trồng cây lâu năm là một trong những loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Ngoài đất trồng cây lâu năm thì nhóm đất nông nghiệp còn có đất trồng cây hàng năm, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất nông nghiệp khác, ...
Các loại cây lâu năm được hiểu là các loại cây được gieo trồng một lần nhưng chúng có thời gian sinh trường, phát triển và thu hoạch trong nhiều năm. Theo Phụ lục số 1 được ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 14.12.2018 quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm, bao gồm các loại sau:
- Cây công nghiệp lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm dùng làm nguyên liệu để sản xuất công nghiệp hoặc phải qua chế biến mới sử dụng được.
- Cây ăn quả lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm là quả để ăn tươi hoặc kết hợp chế biến.
- Cây dược liệu lâu năm là cây lâu năm cho sản phẩm làm dược liệu.
- Các loại cây lâu năm khác là các loại cây lâu năm để lấy gỗ, làm bóng mát, tạo cảnh quan (như cây xoan, bạch đàn, xà cừ, keo, hoa sữa, bụt mọc, lộc vừng...); kể cả trường hợp trồng hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc có xen lẫn cây lâu năm và cây hàng năm.
Theo đó, đất trồng cây lâu năm là loại đất chỉ được sử dụng cho mục đích trồng các loại cây lâu năm nêu trên mà không được sử dụng với mục đích khác. Nếu người sử dụng đất muốn sử dụng đất trồng cây lâu năm với mục đích khác thì phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện hành.
Phí tách thửa đất trồng cây lâu năm
Khi thực hiện tách thửa đất trồng cây lâu năm, người dân có thể phải chịu các khoản phí, lệ phí dưới đây:
- Phí đo đạc tách thửa: Phí này sẽ được trả cho tổ chức dịch vụ đo đạc nên khoản tiền này tính theo giá dịch vụ.
- Lệ phí trước bạ.
Trong trường hợp tách thửa gắn với việc chuyển nhượng, tặng cho,… quyền sử dụng đất, người dân sẽ phải nộp thêm lệ phí trước bạ. Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP và điểm a khoản 3 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC:
Trường hợp 1: Giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho cao hơn giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (giá tại hợp đồng x m2)
Trường hợp 2: Giá đất tại hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (giá 1m2 x giá đất trong bảng giá đất)
- Phí thẩm định hồ sơ
Trường hợp nếu chỉ tách thửa mà không bán, chuyển nhượng hay tặng cho… thì không phải nộp khoản phí này.
Ngược lại, trường hợp tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho sẽ phải nộp phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho. Khi đó, phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nên mức thu khác nhau.
Tối thiểu bao nhiêu m2 thì được tách thửa?
Theo Điều 4 quy định Diện tích tối thiểu được phép tách thửa: - Đất ở tại các phường, thị trấn: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa bằng hoặc lớn hơn bốn mươi mét vuông (40m2). - Đất ở tại các xã: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa bằng hoặc lớn hơn sáu mươi mét vuông (60m2).
Đất trồng cây lâu năm diện tích bao nhiêu mới được tách thửa?
- Đất trồng cây hàng năm (đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác), đất nuôi trồng thủy sản: diện tích tối thiểu được tách thửa là 2.000 m2. - Đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp khác: diện tích tối thiểu được tách thửa là 1.000 m2. - Đất rừng sản xuất: diện tích tối thiểu được tách thửa là 3.000 m2.
Đất trồng cây lâu năm bao nhiêu mét vuông?
- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm và đất nuôi trồng thủy sản: Diện tích tối thiểu của các thửa đất sau khi tách bằng hoặc lớn hơn 150 m2/thừa; - Đối với đất rừng sản xuất: Diện tích tối thiểu của các thửa đất sau khi tách bằng hoặc lớn hơn 1.000 m2/thừa.
Tách thừa cân bao nhiêu thổ cư?
Diện Tích Tối Thiểu Để Tách Thửa Đất Thổ Cư Tại Hà Nội.