| Kính chào các anh / chị luật sư! Em có ý định mua 1 căn nhà trên mặt tiền đường ( đường rộng 9m ). Đất này đã có sổ hồng chủ nhà xây thành 2 căn nhà riêng , mỗi căn có diện tích 4x14m. Em xem trên sổ thì thấy ghi lộ giới đường 30m. theo e được biết là lộ giới 30m thì tính từ tim đường sang 2 bên, như vậy nó sẽ vào phần đất của e thêm 10m. Luật sư cho em hỏi một vài vấn đề ạ : 1. cho e hỏi trên phần đất e định mua đã có căn nhà cấp 4 xây luôn trên phần lộ giới. vậy nhà e có bị phá dỡ hay không. Nếu nhà còn duy trì sau này e có sửa chữa hay xây dựng mới được không?. 2. cho e hỏi lộ giới của đường chính là bao nhiêu m? 3. Nếu sau này xã, phường lấy phần đất lộ giới đó thì e có được đền bù không ? 4. Thêm câu hỏi nữa là do là nhà sổ chung thì khi tiến hành mua bán e chỉ làm hợp đồng mua bán công chứng. vậy có đảm bảo về mặt pháp lý sau này nếu như có tranh chấp xảy ra không ( ví dụ như trường hợp chủ nhà lấy sổ đỏ đi cầm cố ngân hàng mà sau này không có khả năng trả nợ thì như thế nào ? Em xin cảm ơn ạ ! 2. Luật sư A giải đáp:Lộ giới là cụm từ mà các cơ quan quản lý nhà nước dùng chỉ ranh giới qui hoạch khi mở đường hay mở hẻm. Lộ giới chỉ điểm giới hạn chiều ngang của con đường được tính từ tâm đường sang hai bên. Thông thường người ta cắm các mốc lộ giới 2 bên đường. Mục đích cảnh báo người dân, không được xây phép dựng các công trình kiên cố trong phạm vi mốc lộ giới. Do thông tin bạn cung cấp chưa được rõ ràng về vị trí nhà bạn cần mua nên chúng tôi không thể trả lời chính xác được giới hạn của lộ giới. Điều 89 Luật đất đai 2013 quy định về bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau: “1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế. 2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ. 3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành”. Như vậy, khi có quyết định tháo dỡ thì bạn phải tháo dỡ phần thuộc lộ giới theo yêu cầu. + Đối với phần nhà thuộc lộ giới và thuộc sổ đỏ: Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau: “ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp”. Và Điều 79 Luật đất đai 2013 quy định bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở như sau: 1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau: a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền; b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở. 2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. 3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất. 4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này. Như vậy, phần đất này bạn được bồi thường theo quy định của pháp luật. Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau: “… 2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật. 3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này…” Như vậy, nếu nhà của bạn thuộc những trường hợp trên thì được cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có. + Đối với phần nhà thuộc lộ giới, không thuộc sổ đỏ: Theo quy định của Luật đất đai 2013 về những hành vi bị cấm thực hiện. Cụ thể: “Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm 1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai. 2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố. 3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích. 4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất. 5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này. 6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. 8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai. 9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật. 10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Do đất của bạn xây lấn chiếm vi phạm lộ giới, phần lấn chiếm này thuộc sở hữu đất của Nhà nước, việc lấn chiếm này có thể sẽ ảnh hưởng tới việc sử dụng lợi ích công và thuộc những hành vi cấm thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai năm 2013. Theo đó khi có quyết định tháo dỡ phần lấn chiếm đó thì bạn bắt buộc tháo dỡ theo yêu cầu và không được bồi thường. + Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo thông tin bạn cung cấp, bạn chỉ làm hợp đồng mua bán công chứng. Như vậy, về mặt pháp lý thì bạn vẫn chưa phải là người sử dụng đất của thửa đất đó (chưa đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Khi xảy ra tranh chấp thì sẽ giải quyết theo con đường của UBND hoặc Tòa án. Nếu còn thắc mắc hoặc có các trường hợp vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn, các bạn hãy gọi 1900 6280 liên lạc với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn nhé.
|
