Khi đất đai chưa là hàng hóa
Hội nghị diễn ra ngày 19-5 tại Hà Nội về Luật Đất đai sửa đổi vẫn tiếp tục những vấn đề nóng bỏng. Cụ thể như vấn đề sở hữu đất đai, đất đai không là hàng hóa nhưng quyền sử dụng lại là hàng hóa đặc biệt
Tại hội nghị, đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường thừa nhận, tình hình quản lý và sử dụng đất đai hiện nay thiếu hiệu quả. Pháp luật về đất đai và hệ thống pháp luật có liên quan còn nhiều điểm chồng chéo, mâu thuẫn làm cho việc thi hành có nhiều lúng túng và trong nhiều trường hợp thiếu sự thống nhất. Có xóa được cơ chế "xin-cho"? Một vấn đề được các đại biểu đem ra thảo luận khá gay gắt là sở hữu về đất đai. Nhiều đại biểu cho rằng đây là vấn đề bức xúc nhất trong người dân và doanh nghiệp cần phải phải được xem xét tới nơi tới chốn. "Nếu Luật Đất đai sửa đổi sắp tới không chỉ rõ nguyên nhân và quy trách nhiệm sòng phẳng thì chưa thể xóa bỏ được cơ chế "xin-cho" trong lĩnh vực nhạy cảm này", ông Phạm Hữu Nghị đến từ Viện Nhà nước và Pháp luật cho biết. Đã có nhiều quy định của nhà nước khẳng định và nhấn mạnh rằng, đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Cụ thể, Hiến pháp 1946, Điều 12 khẳng định: "Quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được đảm bảo". Tại Hiến pháp 1959 và Hiến pháp 1980, nhà nước được coi là nhà quản lý lớn nhất khi "Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm". Luật Đất đai 1987 cũng khẳng định "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân". Điều 5 Luật Đất đai năm 1993 tiếp tục tư tưởng ấy khi khẳng định "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu". Như vậy có nghĩa là, pháp luật đã quy định không một ai có quyền sở hữu cá nhân về đất đai. Nhà nước chỉ công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của người sử dụng hợp pháp. Tuy nhiên, ông Vũ Xuân Tiền, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn quản lý và đào tạo VFAM Việt Nam cho rằng: "Thế nào là sở hữu toàn dân? Sở hữu toàn dân có nghĩa là ở bất kỳ một mét vuông đất nào trên lãnh thổ Việt Nam đều là sở hữu chung của toàn dân. Nhưng sở hữu toàn dân cũng có nghĩa là sở hữu của một bộ phận có quyền "cho" trong lĩnh vực đất đai. Vì người dân không có quyền sở hữu đối với đất đai nên họ chỉ có nhà nhưng không được sở hữu nền và móng. Cho nên, họ có thể bị tịch thu bất cứ khi nào", ông nói. Theo ông Tiền, khi chủ sở hữu về đất đai còn là vấn đề định tính, không rõ ràng thì nhiều kẽ hở sẽ bị lợi dụng. Hay nói một cách khác, khó có thể xóa được cơ chế "xin-cho". Ông Vũ Duy Thái, Chủ tịch Hiệp hội Công thương Thành phố Hà Nội nói với Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online bên lề hội nghị rằng, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng hầu như toàn bộ đất đai có thể sử dụng được thì nhà nước đã giao cho các tổ chức cá nhân sử dụng lâu dài. Còn nơi nào nhà nước "bỏ quên" liền bị một số tổ chức cá nhân chiếm dụng. Khi nhà nước muốn thu hồi đất sử dụng vào bất kỳ mục đích gì cũng phải bồi thường và hỗ trợ cho người bị thu hồi, kể cả những trường hợp chiếm dụng trước năm 1993 nếu không có tranh chấp, khiếu kiện. Trong khi những người mua lại quyền sử dụng đất từ năm 1993 trở lại đây, nếu chưa làm thủ tục sang tên trước bạ thì chẳng những không được bồi thường mà còn bị vướng vào tội vi phạm Luật Đất đai. Chính quy định này đã khiến nảy sinh nhiều mâu thuẫn, khiếu kiện. Bao giờ đất đai là hàng hóa?
Ông Vũ Quốc Tuấn, Chủ tịch Hiệp hội làng nghề Việt Nam băn khoăn, nếu đất đai không được coi là hàng hóa và huy động như một nguồn vốn thì đó là sự lãng phí nghiêm trọng một nguồn tài sản to lớn của đất đai. Hơn nữa, nếu không được đưa ra thị trường một cách công khai, minh bạch thì các giao dịch ngầm lại càng tăng thêm. Ông Tuấn đặt câu hỏi, liệu đang có một cuộc phân chia lại ruộng đất ở nông thôn hay không khi nhiều khu đất trồng lúa đang bị thu hồi cho các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị. Nhiều khu công nghiệp đã bị đặt nhầm chỗ và đến nay vẫn chưa được lấp đầy 50%. Luật Đất đai 2003 chưa coi đất đai là hàng hóa nhưng đã thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Nhờ đó mà hình thành thị trường bất động sản dù mới chỉ ở mức sơ khai. Ông Tuấn cho rằng, đất đai vốn được quy định là thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhưng trên thực tế, năng lực quản lý của nhà nước đang rất kém thể hiện qua một số vụ "xà xẻo" đất đai, ví dụ như tại Đồ Sơn (Hải Phòng) khiến nhà nước bị thất thu thuế, còn giá trị thực lại chảy vào túi của các nhà đầu cơ. Bộ Tài nguyên và Môi trường thừa nhận quy hoạch là công cụ để quản lý đất đai. Nhưng theo nhiều đại biểu trong hội nghị, hiện nay quy hoạch đất đai vẫn theo nhu cầu sử dụng của 4 cấp địa giới hành chính dẫn tới nhiều quy hoạch thiếu tính thực tế. Bên cạnh đó, vẫn còn thiếu sự thống nhất giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng, quy hoạch xây dựng chung và quy hoạch xây dựng chi tiết, đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất ở với quy hoạch xây dựng đô thị Theo một đại diện từ Sở Kế hoạch và Đầu tư Bắc Ninh thì điều quan trọng là quy hoạch đất đai và xây dựng phải thống nhất. Hiện nay quy hoạch đang chạy theo "sở thích" của địa phương gây ra tình trạng manh mún. Một vấn đề mà nhiều đại biểu cho rằng, cần phải có sự phân tích thấu đáo khi chỉ riêng 6 địa phương tại phía Nam đã có 34 dự án sân gôn với diện tích 13.000 héc ta đã được cấp phép và chấp thuận đầu tư ảnh hưởng đến diện tích đất canh tác của người dân. Vậy cơ quan Trung ương nào có quyền cho phép hoặc ngăn chặn tình trạng đầu tư ồ ạt như vậy. Ông Vũ Duy Thái, Chủ tịch Hiệp hội Công thương Thành phố Hà Nội đề xuất một số ý kiến được nhiều đại biểu đồng tình. Theo ông Thái, để công tác đền bù giải tỏa được công bằng, nhà nước nên công khai quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất bị thu hồi, công khai khung giá ở vùng đất bị thu hồi. Còn việc định giá cụ thể cho từng thửa đất sẽ do tổ chức định giá độc lập xây dựng dựa trên giá giao dịch tại vùng đất bị thu hồi với sự đồng thuận của các bên liên quan và phải được công khai trước khi thu hồi. Khi đã có mức giá chuẩn được ít nhất 80% số người trong diện được đền bù tán thành, các trung tâm phát triển quỹ đất mới tiến hành đền bù giải tỏa trước khi giao lại cho nhà nước tiến hành đấu giá hoặc giao cho tổ chức cá nhân có thẩm quyền sử dụng.
|
Theo số liệu từ Ban Kinh tế Trung ương, năm 2002, cả nước có 368 nông, lâm trường được giao quản lý hơn 5 triệu héc ta (bằng 15,2% diện tích đất tự nhiên của cả nước) nhưng có 39/53 tỉnh, thành phố xảy ra tình trạng lấn chiếm đất đai với tổng diện tích bị lấn chiếm là 264.392 héc ta (bằng 5,3% diện tích các nông trường đang quản lý). Tại 22/47 tỉnh, thành phố có tình trạng tranh chấp đất đai trong nông trường với diện tích tranh chấp là 58.799 héc ta (chiếm 1,18% diện tích đất nông trường quản lý). Theo báo cáo, đất đô thị không ngừng được mở rộng. Tuy nhiên một phần đất không nhỏ bị lấn chiếm, sử dụng sai mục đích do không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa theo quy hoạch. Hệ số sử dụng đất thấp, chưa quan tâm khai thác không gian và phần ngầm dưới lòng đất. |
Hàng hóa đặc biệt
Đó là một nội dung mới về đất đai mà nhiều nhà quản lý kinh tế đề nghị đưa vào Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (lần thứ ba) cho phù hợp với diễn biến thực tế trên thị trường và trình Quốc hội tại kỳ họp tháng 5 sắp tới. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước (toàn dân); cá nhân, tổ chức chỉ được quyền sử dụng đất.
Và quyền sử dụng đất được thể hiện bằng các quyền cụ thể như sau: thừa kế, sang nhượng, thế chấp... Trước tình hình kinh tế phát triển, đời sống được nâng cao nên nhu cầu về đất của người dân cũng tăng theo; việc sang nhượng đất đai diễn ra ngày càng nhiều. Trong khi Nhà nước chưa xem đất đai là hàng hóa, một loại hàng hóa đặc biệt, chưa tổ chức thị trường nhà đất tất yếu dẫn đến sự hình thành thị trường nhà đất tự phát. Tình trạng sang nhượng đất đai, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép diễn ra tràn lan chính là do từ nguyên nhân này mà ra. Và cũng do chưa xem đất đai là hàng hóa nên Nhà nước thường áp đặt giá đất một cách chủ quan không theo quy luật thị trường. Giữa giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường luôn có sự chênh lệch khá lớn. Đây chính là khe hở tạo điều kiện cho các tay trùm đất (có sự tiếp tay của không ít cán bộ ngành nhà đất) đầu cơ trục lợi thu lợi nhuận siêu ngạch. Và đây cũng chính là nguyên nhân làm chậm tiến độ các công trình, dự án của Nhà nước khi cần giải phóng mặt bằng, nguyên nhân của các vụ khiếu kiện tập thể kéo dài của người dân.
Xóa cho được chính sách hai giá (giá Nhà nước và giá thị trường) là biện pháp hữu hiệu làm giảm tình hình phức tạp trên thị trường nhà đất hiện nay. Muốn vậy, phải xác định giá đất đúng giá trị thật của nó. Dự án thí điểm đấu giá quyền sử dụng 3 ha đất để làm nhà ở của huyện Đông Anh (Hà Nội) là một cách làm hay mang lại hai điều lợi: Một là sát giá thị trường, Nhà nước không bị thiệt; từ chỗ định giá ban đầu 20 tỉ đồng, Nhà nước thu được 80 tỉ. Hai là nhà đầu tư trúng thầu hài lòng vì được toàn quyền định đoạt mảnh đất của mình. TPHCM với phiên đấu giá quyền sử dụng lô đất hơn 1.100 m2 ở số 22-22 bis đường Lê Thánh Tôn, quận 1 ngày 10-4 tuy còn đôi điều cần rút kinh nghiệm nhưng cũng có thể nói là thành công.
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, đất đai dù thuộc sở hữu Nhà nước cũng là hàng hóa - một thứ hàng hóa đặc biệt - không thể khác.
Minh Lê