Phụ lục số 01, ban hành kèm theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đưa ra ví dụ về phương pháp so sánh trực tiếp như sau:
Thửa đất cần định giá là thửa đất ở tại đô thị loại IV, giáp mặt đường Nguyễn Văn A, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung đông dân cư, có diện tích 100m2 (kí hiệu là thửa đất A), đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) 15m. Việc xác định giá của thửa đất A theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện như sau:
1. Khảo sát, thu thập thông tin
Thời điểm xác định giá đất: tháng 6 năm 2014.
Khảo sát thị trường, thu thập được thông tin về giá đất của 03 thửa đất ở (kí hiệu là thửa đất B, C và D) tại cùng đô thị trên đã chuyển nhượng thành công trong khoảng thời gian 2 năm đến thời điểm xác định giá, có đặc điểm tương tự với thửa đất A. Giả sử trong thời gian từ tháng 3 năm 2013 đến tháng 6 năm 2014, giá đất ở phổ biến trên thị trường tại đô thị loại IV không có biến động.
Tiến hành thu thập các thông tin của 03 thửa đất so sánh B, C, D:
Ví dụ minh hoạ đối với việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp là gì?
Phụ lục số 01, ban hành kèm theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đưa ra ví dụ về phương pháp so sánh trực tiếp như sau:
Thửa đất cần định giá là thửa đất ở tại đô thị loại IV, giáp mặt đường Nguyễn Văn A, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung đông dân cư, có diện tích 100m2 (kí hiệu là thửa đất A), đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) 15m. Việc xác định giá của thửa đất A theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện như sau:
1. Khảo sát, thu thập thông tin
Thời điểm xác định giá đất: tháng 6 năm 2014.
Khảo sát thị trường, thu thập được thông tin về giá đất của 03 thửa đất ở (kí hiệu là thửa đất B, C và D) tại cùng đô thị trên đã chuyển nhượng thành công trong khoảng thời gian 2 năm đến thời điểm xác định giá, có đặc điểm tương tự với thửa đất A. Giả sử trong thời gian từ tháng 3 năm 2013 đến tháng 6 năm 2014, giá đất ở phổ biến trên thị trường tại đô thị loại IV không có biến động.
Tiến hành thu thập các thông tin của 03 thửa đất so sánh B, C, D:
Ví dụ minh hoạ đối với việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp là gì?
Phụ lục số 01, ban hành kèm theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đưa ra ví dụ về phương pháp so sánh trực tiếp như sau:
Thửa đất cần định giá là thửa đất ở tại đô thị loại IV, giáp mặt đường Nguyễn Văn A, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung đông dân cư, có diện tích 100m2 (kí hiệu là thửa đất A), đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) 15m. Việc xác định giá của thửa đất A theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện như sau:
1. Khảo sát, thu thập thông tin
Thời điểm xác định giá đất: tháng 6 năm 2014.
Khảo sát thị trường, thu thập được thông tin về giá đất của 03 thửa đất ở (kí hiệu là thửa đất B, C và D) tại cùng đô thị trên đã chuyển nhượng thành công trong khoảng thời gian 2 năm đến thời điểm xác định giá, có đặc điểm tương tự với thửa đất A. Giả sử trong thời gian từ tháng 3 năm 2013 đến tháng 6 năm 2014, giá đất ở phổ biến trên thị trường tại đô thị loại IV không có biến động.
Tiến hành thu thập các thông tin của 03 thửa đất so sánh B, C, D:
TT
Yếu tố so sánh
Thửa đất A
Thửa đất B
Thửa đất C
Thửa đất D
1
Mục đích sử dụng
Đất ở tại đô thị loại IV
Đất ở tại đô thị loại IV
Đất ở tại đô thị loại IV
Đất ở tại đô thị loại IV
2
Vị trí
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung đông dân cư
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất A khoảng 600m, không gần chợ, trường học, bệnh viện
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất A khoảng 300m, không gần chợ, trường học, bệnh viện
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A và Nguyễn Văn D, cách thửa đất A khoảng 100m, gần chợ, trường học, bệnh viện
3
Giao thông
Đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m
Đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 10m
Đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m
Hai đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m và 6m
4
Thời điểm chuyển nhượng
Tháng 3 năm 2013
Tháng 5 năm 2013
Tháng 6 năm 2013
5
Diện tích, kích thước
- Diện tích
100 m2
150 m2
70 m2
90 m2
- Mặt tiền
10 m
10 m
7 m
6 m
- Chiều sâu
10 m
15 m
10 m
15 m
6
Không
Không
Không
Không
7
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
8
Tốt
Kém ổn định
Kém ổn định
Tốt
9
4.500 triệu đồng
2.240 triệu đồng
3.060 triệu đồng
10
30 triệu đồng/m2
32 triệu đồng/m2
34 triệu đồng/m2
Khảo sát thị trường, thu thập được các thông tin:
- Thửa đất tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A hơn thửa đất tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B là 4%; hơn thửa đất tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C là 2%.
- Thửa đất tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 15m hơn thửa đất tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 10m là 5%; kém hơn thửa đất tiếp giáp với 2 đường có mặt cắt rộng 15m và 6m là 10%.
- Thửa đất có kích thước mặt tiền 10m hơn thửa đất có mặt tiền 7m là 5%, hơn thửa đất có mặt tiền 6m là 6%.
- Thửa đất có chiều sâu 10m hơn thửa đất có chiều sâu 15m là 2%.
- Thửa đất thuộc khu vực cấp nước sạch tốt hơn thửa đất thuộc khu vực cấp nước sạch kém ổn định là 2%.
2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
a. Phân tích, so sánh để lựa chọn các yếu tố giống nhau và khác biệt giữa các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.
Kết quả phân tích cho thấy thửa đất cần định giá và 03 thửa đất so sánh có 03 yếu tố giống nhau (mục đích sử dụng, không có tài sản gắn liền với đất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), 05 yếu tố khác biệt (vị trí; giao thông; diện tích, kích thước; các yếu tố hạ tầng khác).
b. Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.
- Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về vị trí: thửa đất A bằng thửa đất D (tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A), hơn thửa đất B (tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B) là 4%, hơn thửa đất C (tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C) là 2%.
Giá đất của thửa đất cần định giá A và thửa đất D là 100% thì giá đất của thửa đất B là 96%, giá đất của thửa đất C là 98%.
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất B là:
(100% - 96%) / 96% = 4,17%
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất C là:
(100% - 98%) / 98% = 2,04%
- Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về giao thông: thửa đất A bằng thửa đất C (cùng tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 15m), hơn thửa đất B (tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 10m) là 5%, kém hơn thửa đất D (tiếp giáp với 2 đường có mặt cắt rộng 15m và 6m) là 10%.
Giá đất của thửa đất cần định giá A và thửa đất C là 100% thì giá đất của thửa đất B là 95%, giá đất của thửa đất D là 110%.
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất B là:
(100% - 95%) / 95% = 5,26%
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất D là:
(100% - 110%) / 110% = -9,09%
- Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về diện tích, kích thước: thửa đất A bằng thửa đất B (cùng có kích thước mặt tiền 10m), hơn thửa đất C (có kích thước mặt tiền 7m) là 5%, hơn thửa đất D (có kích thước mặt tiền 6m) là 6%.
Thửa đất A và thửa đất C (có chiều sâu 10m) hơn thửa đất B và thửa đất D (có chiều sâu 15m) là 2%.
Giá đất của thửa đất cần định giá A là 100% thì giá đất của thửa đất B là 98%, giá đất của thửa đất C là 95%, giá đất của thửa đất D là 92%.
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất B là:
(100% - 98%) / 98% = 2,04%
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất C là:
(100% - 95%) / 95% = 5,26%
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất D là:
(100% - 92%) / 92% = 8,70%
- Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về hạ tầng khác:
Cấp nước sạch: thửa đất A bằng thửa đất D (thuộc khu vực cấp nước tốt) hơn thửa đất B và thửa đất C (thuộc khu vực cấp nước kém ổn định) là 2%.
Giá đất của thửa đất cần định giá A và thửa đất D là 100% thì giá đất của thửa đất B và thửa đất C là 98%.
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất B và thửa đất C là:
(100% - 98%) / 98% = 2,04%
3. Ước tính giá của thửa đất cần định giá:
TT
Yếu tố so sánh
Thửa đất A
Thửa đất B
Thửa đất C
Thửa đất D
1
Diện tích
100 m2
150 m2
70 m2
90 m2
2
Giá trị đất chuyển nhượng
4.500 triệu đồng
2.240 triệu đồng
3.060 triệu đồng
3
Giá đất chuyển nhượng
30 triệu đồng/m2
32 triệu đồng/m2
34 triệu đồng/m2
4
Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh
4.1
Vị trí
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung đông dân cư
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất A khoảng 600m, không gần chợ, trường học, bệnh viện
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất A khoảng 300m, không gần chợ, trường học, bệnh viện
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A và Nguyễn Văn D, cách thửa đất A khoảng 100m, gần chợ, trường học, bệnh viện
Tỷ lệ
100%
96%
98%
100%
Tỷ lệ điều chỉnh
4,17%
2,04%
0%
Mức điều chỉnh
1,25 triệu đồng/m2
0,65 triệu đồng/m2
0 triệu đồng/m2
4.2
Giao thông
Đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m
Đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 10m
Đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả 2.96 vỉa hè) rộng 15m
Hai đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m và 6m
Tỷ lệ
100%
95%
100%
110%
Tỷ lệ điều chỉnh
5,26%
0%
-9,09%
Mức điều chỉnh
1,58 triệu đồng/m2
0 triệu đồng/m2
-3,09 triệu đồng/m2
4.3
Diện tích, kích thước
- Mặt tiền
10 m
10 m
7 m
6 m
- Chiều sâu
10 m
15 m
10 m
15 m
Tỷ lệ
100%
98%
95%
92%
Tỷ lệ điều chỉnh
2,04%
5,26%
8,70%
Mức điều chỉnh
0,61 triệu đồng/m2
1,68 triệu đồng/m2
2,96 triệu đồng/m2
4.4
Các yếu tố hạ tầng
Cấp nước sạch
Tốt
Kém ổn định
Kém ổn định
Tốt
Tỷ lệ
100%
98%
98%
100%
Tỷ lệ điều chỉnh
2,04%
2,04%
0%
Mức điều chỉnh
0,61 triệu đồng/m2
0,65 triệu đồng/m2
0 triệu đồng/m2
5
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh
34,05 triệu đồng/m2
34,99 triệu đồng/m2
33,87 triệu đồng/m2
4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá của thửa đất cần định giá A = (34,05 + 34,99 + 33,87)/3 = 34,30 triệu đồng/m2
Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của thửa đất cần định giá A với giá đất ước tính theo thửa đất so sánh B là:
Tỷ lệ chênh lệch A/B = (34,30 - 34,05) x100% / 34,05 = 0,73%
Tương tự có tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của thửa đất cần định giá A với giá đất ước tính theo thửa đất C và thửa đất D lần lượt là -1,97% và 1,27%.
Do đó, giá đất của thửa đất cần định giá A bảo đảm chênh lệch với các giá đất ước tính không quá 10%.
Phương pháp so sánh trực tiếp là gì?
Phương pháp so sánh trực tiếp được hiểu là phương pháp định giá đất bằng cách phân tích mức giá của các thửa đất tương tự về mục đích sử dụng, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng,.... mà đã chuyển nhượng trước đó ở trên thị trường để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
Phương pháp so sánh trong thẩm định giá là gì?
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản tương tự với bất động sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của bất động sản cần định giá.
Khi thực hiện khảo sát thu thập thông tin định giá đất trong phương pháp so sánh trực tiếp thị thu thập thông tin tối thiểu bao nhiêu thửa đất?
- Để so sánh thì cần tiến hành thu thấp, khảo sát thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về vị trí, khả năng sinh lợi, mục đích sử dụng đất, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, kích thước, hình thể, diện tích cùng các tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất ...
Bất động sản so sánh là gì?
Bất động sản so sánh là bất động sản tương tự với bất động sản thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc được chào mua chào bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoăc gần thời điểm thẩm định giá.