Show
Phương pháp so sánh trực tiếp được hiểu là phương pháp định giá đất bằng cách phân tích mức giá của các thửa đất tương tự về mục đích sử dụng, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng,.... mà đã chuyển nhượng trước đó ở trên thị trường để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. Phương pháp này thường được áp dụng để định giá đất chỉ khi trên thị trường có các thửa đất tương tự đã chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Khi nào nên áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá bất động sản?Phương pháp so sánh trực tiếp thường được áp dụng để thẩm định giá bất động sản trong các trường hợp sau:
Ưu, nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếpPhương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng trong thẩm định giá bất động sản có những ưu và nhược điểm như sau:
 5 bước trong quy trình thẩm định giá bất động sảnQuy trình thẩm định giá bất động sản được thực hiện theo 5 bước như sau:
Trên đây là những chia sẻ của DauGia.Net về phương pháp so sánh trực tiếp trong thẩm định giá bất động sản. Hy vọng rằng bài viết này sẽ giúp bạn đọc có thêm những kiến thức trong quá trình thẩm định giá bất động sản để thực hiện một cách chính xác nhất. Nếu bạn đang có nhu cầu tham gia đấu giá tài sản và quan tâm đến các gói đấu giá tài sản công thì có thể tham khảo gói VIP6 - Phần mềm săn tài sản đấu giá của DauGia.Net. Với các gói tài sản đấu giá được cập nhật hàng giờ, hàng ngày giúp cho nhà đầu tư có được gói đấu giá tài sản công phù hợp, đáp ứng được tiêu chí đấu giá của doanh nghiệp mình. Để biết thêm thông tin chi tiết về gói VIP6, bạn có thể liên hệ ngay với chúng tôi theo số hotline 0904.634.288 hoặc email [email protected] để được nhân viên tư vấn, hỗ trợ tận tình.
Những tin mới hơn Những tin cũ hơn
Bạn có thể sử dụng tài khoản ở DauThau.info để đăng nhập trên DauThau.Net và ngược lại! Việc này chỉ mất 5 phút và hoàn toàn miễn phí! Tài khoản này của bạn có thể sử dụng chung ở tất cả hệ thống của chúng tôi, bao gồm DauThau.info và DauThau.Net
1. Các cách tiếp cận khác nhau trong thẩm định giá Khi thẩm định bất cứ loại tài sản nào, dù áp dụng theo cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường, đòi hỏi thẩm định viên phải áp dụng một hay nhiều cách tiếp cận thẩm định giá. Thẩm định giá trên cơ sở giá trị phi thị trường có thể áp dụng những cách tiếp cận tương tự cách tiếp cận thẩm định giá trên cơ sở giá trị thị trường, nhưng bao hàm những mục đích khác việc xác định mức giá ước tính theo giá trị thị trường. Trong hoạt động thẩm định giá trên thế giới ngày nay có ba cách tiếp cận cơ bản: - Cách tiếp cận giá bán - Cách tiếp cận chi phí - Cách tiếp cận thu nhập 1.1. Cách tiếp cận giá bán Cơ sở giá trị thị trường Cách tiếp cận so sánh giá bán xem xét giao dịch của các tài sản tương tự hay tài sản thay thế và dữ liệu thị trường, và xác định giá trị ước tính bằng những so sánh liên quan. Thông thường, tài sản thẩm định được so sánh với các tài sản tương tự vừa được chuyển nhượng trên thị trường mở. Giá niêm yết và chào bán cũng có thể được xem xét. Cơ sở giá trị phi thị trường Cách tiếp cận thị trường đối với thẩm định giá bất động sản dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường thể hiện thông qua việc chủ sở hữu bất động sản có thể trả giá cao hơn cho một bất động sản liền kề. Trong quá trình áp dụng phương pháp so sánh giao dịch để ước tính mức giá tối đa mà chủ sở hữu sẵn sàng trả cho bất động sản liền kề, thẩm định viên phải đạt được mức giá có thể vượt mức giá trị thị trường và mức giá ước tính này được gọi là giá trị người mua đặc biệt. 1.2. Cách tiếp cận chi phí Cơ sở giá trị thị trường Cách tiếp cận này xem xét khả năng, thay vì mua một tài sản nhất định trên thị trường, người ta có thể xây dựng hay chế tạo một tài sản khác giống với bản gốc hay có tính hữu dụng tương đương. Người mua thường không trả cho một tài sản nhiều hơn chi phí để có được tài sản tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro. Cơ sở giá trị phi thị trường Cách tiếp cận này tập trung vào những tài sản cá biệt và có thể không có mức chi phí trên thị trường. Chi phí thay thế giảm trừ là một ứng dụng của cách tiếp cận chi phí được sử dụng trong đánh giá giá trị của các tài sản chuyên dùng cho mục đích báo cáo tài chính, khi mà các bằng chứng thị trường bị hạn chế và không có sẵn. 1.3. Cách tiếp cận thu nhập Cơ sở giá trị thị trường Cách tiếp cận này xem xét những dữ liệu về thu nhập và chi phí liên quan đến tài sản thẩm định và ước tính giá trị thông qua quá trình vốn hóa. Vốn hoá liên quan đến thu nhập (thu nhập thuần) và giá trị tài sản được tính bằng cách chuyển hoá khoản thu nhập thuần thành một giá trị ước tính. Quá trình này gọi là vốn hóa thu nhập, có liên hệ trực tiếp đến thu nhập hay tỷ lệ chiết khấu (gọi là tỷ lệ vốn hoá, phản ánh khoản thu hồi trên vốn đầu tư) hay cả thu nhập và tỷ lệ chiết khấu. Thông thường, nguyên tắc thay thế chỉ ra rằng dòng thu nhập tạo ra khoản thu hồi vốn đầu tư cao nhất tương ứng với một mức rủi ro nhất định sẽ dẫn đến giá trị có nhiều khả năng đạt được nhất của tài sản. Cơ sở giá trị phi thị trường Nhà đầu tư có thể áp dụng một mức tỷ suất lợi tức phi thị trường và chỉ có riêng cho nhà đầu tư đó. Khi áp dụng cách tiếp cận vốn hoá thu nhập để ước tính mức giá mà một nhà đầu tư sẵn sàng trả cho một khoản đầu tư cụ thể dựa trên cơ sở tỷ suất thu hồi dự tính của nhà đầu tư, thì thẩm định viên phải ước tính giá trị đầu tư hay giá trị tài sản hơn là giá trị thị trường. 2. Các phương pháp thẩm định giá Từ các cách tiếp cận cơ bản nêu trên chúng ta có các phương pháp thẩm định giá cụ thể. Các phương pháp thẩm định giá là các cách thức, kỹ thuật mà thẩm định viên giá sử dụng để thẩm định giá Các yếu tố liên quan đến việc xác định phương pháp thẩm định giá thích hợp nhất: - Đặc điểm kỹ thuật của tài sản - Mục đích của thẩm định giá. - Mức độ tin cậy của các thông tin và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường. 2.1 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH THỊ TRƯỜNG a) Khái niệm Có nhiều cách gọi khác nhau của phương pháp này như: phương pháp so sánh giá bán , phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp so sánh thị trường , phương pháp so sánh giao dịch thị trường . Đó là phương pháp thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở sử dụng các số liệu phản ánh các giao dịch mua bán của tài sản tương tự trên thị trường; là cách ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá thông qua so sánh với mức giá của các tài sản tương tự trên thị trường đã được mua bán. b) Cơ sở của phương pháp Giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường. c) Nguyên tắc ứng dụng - Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn số tiền mua một tài sản tương tự có cùng sự hữu ích. - Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản d) Điều kiện thực hiện - Phải thu thập được những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán trên thị trường và phải so sánh được với tài sản thẩm định giá. - Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được. - Thị trường phải ổn định. e) Các bước tiến hành - Tìm thông tin trên thị trường về những tài sản tương tự được bán gần nhất có thể so sánh với tài sản thẩm định giá. - Kiểm tra lại các thông tin thu thập được để đảm bảo là có thể sử dụng được; thông thường, nên lựa chọn một số tài sản thích hợp nhất, khoảng từ 3 đến 6 cái. - Phân tích các giá bán và những khác nhau giữa tài sản được bán với tài sản thẩm định giá để có những điều chỉnh cần thiết, mỗi sự điều chỉnh phải kiểm chứng lại từ thị trường. - Ước tính giá trị tài sản thẩm định giá. f) Công thức tính Không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch mua bán trên thị trường g) Ứng dụng trong thực tiễn Áp dụng đối với những tài sản có tính đồng nhất cao. h) Ưu nhược điểm - Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường. - Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin; các dữ liệu mang tính lịch sử; do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá. 2.2 PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ a) Khái niệm Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá. b) Cơ sở của phương pháp Nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờ trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu) một tài sản có lợi ích tương tự. c) Nguyên tắc ứng dụng - Nguyên tắc thay thế: Giá trị của tài sản hiện có, có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế. - Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản d) Các bước tiến hành Bất động sản - Ước tính giá trị của miếng đất với giả định là đất trống. - Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất - Ước tính giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng trên đất. - Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí xây dựng công trình trên đất và cộng với giá trị đất trống. Máy, thiết bị - Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa máy, thiết bị vào sử dụng. - Ước tính giá trị hao mòn tích lũy phù hợp. - Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí thay thế máy, thiết bị. e) Công thức tính - Giá trị ước tính của bất động sản thẩm định = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng - Giá trị ước tính của máy, thiết bị thẩm định = Chi phí tái tạo hay thay thế máy, thiết bị – Giá trị hao mòn tích lũy (do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình). f) Ứng dụng trong thực tiễn - Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh thị trường . - Kiểm tra các phương pháp thẩm định giá khác. - Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu. g) Ưu nhược điểm - Ưu: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt. - Nhược: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại; Phải có dữ liệu từ thị trường; Khấu hao mang tính chủ quan; Thẩm định viên phải có kinh nghiệm. 2.3 PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP a) Khái niệm Là phương pháp ước tính giá trị của một tài sản bằng cách hiện giá các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do tài sản mang lại thành giá trị vốn thời điểm hiện tại. b) Cơ sở của phương pháp Giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản; và dựa trên những giả thiết sau: - Thu nhập là vĩnh viễn - Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định. c) Nguyên tắc ứng dụng - Sử dụng cao nhất và tốt nhất - Cung cầu - Lợi ích tương lai e) Điều kiện thực hiện Áp dụng đối với tài sản có khả năng mang lại thu nhập trong tương lai. g) Các bước tiến hành - Ước tính doanh thu trung bình hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến doanh thu. - Ước tính các khoản chi phí tạo ra doanh thu (bao gồm cả các khoản thuế phải nộp,…) để trừ khỏi doanh thu hàng năm. - Ước tính thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm – Chi phí phát sinh hàng năm. - Tính tỷ suất vốn hoá: dựa vào phân tích doanh số bán những tài sản tương tự giao dịch trên thị trường. - Áp dụng công thức chuyển hoá vốn để tính giá trị của tài sản. h) Công thức tính Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa - Thu nhập có khả năng nhận được là những khoản thu nhập phát sinh trong tương lai như tiền cho thuê, - Tỷ suất vốn hoá là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị của tài sản. Nó là một tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một năm trên tổng giá trị tài sản. Cần phải phân tích tài liệu giao dịch trên thị trường để tìm ra tỷ suất vốn hoá thích hợp. Việc lựa chọn tỷ suất vốn hoá dựa trên cơ sở xem xét các yêu tố sau: · Rủi ro · Lạm phát / giảm phát · Tỷ suất hoàn vốn đối với các loại hình đầu tư thay thế · Tỷ suất hoàn vốn trong quá khứ đối với những loại hình tài sản có thể so sánh · Cung cầu về quỹ đầu tư · Thuế i) Ứng dụng trong thực tiễn Áp dụng đối với những tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư. j) Ưu nhược điểm - Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng; Dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học. - Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hoá chính xác là phức tạp do việc đầu tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân. 2.3.1 KỸ THUẬT DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU Là phương pháp ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu chi trong tương lai về thời điểm hiện tại và có tính đến yếu tố lạm phát, sự không ổn định của thu nhập. Dựa trên thị trường và các giả thiết liên quan đến thị trường Phải căn cứ vào đặc tính riêng biệt của tài sản và điều kiện của thị trường để quyết định áp dụng.
e) Cách tiếp cận Có hai cách tiếp cận:
NPV= Giá trị hiện tại của các dòng tiền thu nhập trong tương lai – Giá trị hiện tại của các dòng tiền chi phí trong tương lai. Công thức tính: - Dòng tiền không đều: Phép tính giá trị hiện tại ròng yêu cầu chiết khấu các khoản thu nhập và chi phí tương lai phát sinh trong đầu tư theo một lãi suất được gọi là lãi suất mục tiêu ( lãi suất mong muốn , lãi suất chiết khấu ). Giá trị ròng hiện tại là chênh lệch thặng dư hoặc thiếu hụt giữa giá trị hiện tại của doanh thu với chi phí phát sinh trong tương lai của đầu tư Thẩm định viên giá sử dụng phép tính hiện giá ( PV ) để tính NPV trong trường hợp dòng thu nhập là dòng tiền không đều; hoặc sử dụng phép tính giá trị thu nhập hàng năm có thời hạn ( YP ) để tính NPV khi dòng thu nhập là dòng tiền đều Ví dụ : a/ Một cửa hàng thương mại được cho thuê trong 5 năm với thu nhập ròng nhận được cuối mỗi năm lần lượt là 50.000.000đ; 52.000.000đ; 51.000.000đ; 53.000.000đ; 54.000.000đ. Tính giá trị quyền cho thuê cửa hàng này trong 5 năm, với tỷ suất mong đợi 10% V = 50.000.000( 1,10 )-1 + 52.000.000( 1,10 )-2 + 51.000.000( 1,10 )-3 + 53.000.000(1,10)-4 + 54.000.000( 1,10)-5 b/ Trong trường hợp thu nhập ròng nhận được hàng năm ổn định là 50.000.000đ . Tính giá trị quyền thuê cửa hàng V = 50.000.000đ ( YP @ 10%, 5 ) = 50.000.000đ x 3,7907868 = 189.539.340đ Suất sinh lợi nội tại (Internal Rate of Return -IRR): là tỷ lệ chiết khấu mà tại đó chiết khấu tất cả các dòng tiền thu nhập tương lai của một đầu tư bằng chiết khấu tất cả các dòng tiền chi phí tương lai của đầu tư đó. IRR = r khi NPV = 0 (r: tỷ lệ chiết khấu) Phép tính suất lợi tức nội hoàn được sử dụng để tìm tỷ suất vốn hoá của các tài sản tương tự trên thị trường Ví dụ: Có một quyền khai thác cửa hàng thương mại được mua với giá 196.476.273đ trong 5 năm đã đem lại lợi tức trong 3 năm lần lượt là 50.000.000đ , 52.000.000đ. 51.000.000đ, và lợi tức mang lại trong 2 năm tới dự kiến là 53.000.000đ, 54.000.000đ. Hãy tính suất lợi tức nội hoàn r (lãi suất vốn hoá) Giải: Ta có dãy dòng tiền thu nhập qua các năm như sau:
Với r1 = 9% ; NPV = + 7.186836 Với r2 = 11% ; NPV = - 4.977.009 Tính ra r khoảng 10%
g) Ưu và nhược điểm 2.3.2 CÁC LOẠI TỶ SUẤT VÀ TỶ LỆ THƯỜNG SỬ DỤNG TRONG PHƯƠNG PHÁP VỐN HOÁ THU NHẬP VÀ KỶ THUẬT DÒNG TIỀN CHIẾTKHẤU Trong thẩm định giá các thẩm định viên giá thường sử dụng các loại tỷ suất và tỷ lệ sau: Tỷ suất vốn hóa (Capitalization rate) Một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị của tài sản. Nó là một tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một năm trên tổng giá trị tài sản Tỷ suất sinh lợi (Yield rate) Là tỷ suất hoàn lại trên một lượng vốn đầu tư, thường được biểu hiện dưới dạng một tỷ suất kép tính theo %/năm.Tỷ suất sinh lợi xét đến các khoản thu nhập mong đợi của tài sản từ lúc bắt đầu tiến hành cho đến lúc kết thúc đầu tư. Tỷ suất sinh lợi bao gồm : tỷ suất lợi nhuận , tỷ suất chiết khấu, tỷ suất nội hoàn, tỷ suất rủi ro Tỷ lệ (Ratio) Trong thẩm định giá tỷ lệ là một thuật ngữ so sánh dùng để diển tả độ lớn của một con số trong mối quan hệ với con số khác. Các tỷ lệ thường dùng trong thẩm định giá: - Tỷ lệ tiền vay trên giá trị - Tỷ lệ thanh toán nợ - Tỷ lệ giá trị đất trên tổng tài sản - Tỷ lệ giá trị nhà trên tổng tài sản Vào khoảng năm 1980, các nhà thẩm định giá chuyên nghiệp thông qua một hệ thống ký hiệu cho tỷ suất vốn hóa và tỷ suất sinh lợi. theo hệ thống này. Theo hệ thống này toàn bộ tỷ suất vốn hoá được biểu thị bằng ký tự R và tất cả các tỷ suất sinh lợi được biểu thị bằng ký tự Y. Những ký tự viết tắt kèm theo cũng đều viết bằng chữ in hoa và được dùng để chỉ định loại của tỷ suất vốn hoá hoặc tỷ suất sinh lợi, ví dụ RL là ký hiệu để chỉ tỷ suất vốn hoá của đất. Hệ thống ký hiệu này có ý nghĩa quan trọng trong việc truyền đạt các khái niệm. Các ký hiệu tỷ suất vốn hoá và tỷ suất sinh lợi thường dùng trong thẩm định giá:
Tỷ lệ không phù hợp cho một hệ thống ký hiệu đơn giản và rõ ràng. Do đó có nhiều loại ký hiệu khác nhau của tỷ lệ trong hệ thống ký hiệu. Một số ký hiệu về tỷ lệ thường dùng trong thẩm định giá:
2.3.3 CÁC CÔNG THỨC VỐN HÓA 2.3.3.1 Mối quan hệ giữa thu nhập (I) – giá trị (V) - tỷ suất (R) Có ba yếu tố quan trọng cần quan tâm khi thực hiện thẩm định giá theo phương pháp vốn hoá thu nhập, đó là giá trị (V) , thu nhập (I) và lãi suất vốn hoá (R). Mối quan hệ cơ bản giữa các yếu tố này được thể hiện theo 3 dạng sau: I = V x R R = I / V V = I / R Từ mối quan hệ này, nếu biết được 2 yếu tố ta sẽ tính được yếu tố thứ 3. Điều này có ý nghĩa hết sức quan trọng, đặc biệt là trong việc ước tính giá trị tài sản; nếu chúng ta có số liệu về thu nhập vả tỷ suất vốn hóa, chúng ta sẽ tính được giá trị tài sản 2.3.3.2 Mối quan hệ giữa tỷ suất vốn hoá (R) và tỷ suất sinh lợi (Y) Mối quan hệ cơ bản giữa tỷ suất vốn hoá và tỷ suất sinh lợi được biểu hiện theo công thức sau: R = Y - Δ x a Đây là một trong những mối quan hệ quan trọng nhất để thẩm định giá. Nó không chỉ mô tả mối tương quan trọng yếu giữa tỷ suất vốn hoá và tỷ suất sinh lợi trong những điều kiện thị trường khác nhau, mà còn hữu ích trong việc ước tính một trong những tỷ suất này khi đã biết tỷ suất còn lại. R có thể lớn hơn, bằng hay nhỏ hơn Y tùy thuộc vào việc giá trị mong đợi của tài sản V giãm, duy trì ổn định hay tăng Một số dạng cụ thể của mối quan hệ cơ bản này : 1) R = Y - Δ x 1/Sn. Đây là trường hợp khi lợi tức ở mức mong đợi Trong đó: R: tỷ suất vốn hóa Y: tỷ suất sinh lợi Δ: tỷ lệ tăng trưởng tài sản mong đợi 1/Sn: thừa số quỹ tích lũy hàng năm Ví dụ: Một bất động sản mong đợi có lợi tức 100 triệu đồng; 95 triệu đồng; 95 triệu đồng; 100 triệu đồng và 110 triệu đồng trong 5 năm tới. Giá trị tài sản mong đợi tăng 10%. Hãy tính giá trị tài sản nếu tỷ suất chiết khấu thích hợp là 11% Giải: Bước đầu tiên là tính giá trị ổn định của lợi tức Giá trị hiện tại của chuổi lợi tức trên với tỷ suất chiết khấu 11% là Bước thứ ba tính giá trị tài sản theo công thức V = I / R Giá trị tài sản = 100,41 trđ / 0,094 = 1.068.191.000đ 2) R = Y - CR Đây là trường hợp khi lợi tức mong đợi thay đổi theo một tỷ lệ cố định. CR là tỷ lệ cố định của sự thay đổi cả lợi tức và giá trị Ví dụ: Một tài sản có giá 300.000.000đ với mong đợi thu nhập thuần của năm đầu tiên là 36.000.000đ. Người mua mong ước gia tăng lợi tức và giá trị hàng năm 3% trong 5 năm. Tính tỷ suất sinh lợi Y Giải: Lợi tức mong đợi thay đổi theo một tỷ lệ cố định, do đó R = Y – CR R = I / V = 36.000.000 / 300.000.000 = 12% CR = 3% (tỷ lệ cố định) Y = R + CR = 12% + 3% = 15% 2.3.3.3 Vốn hoá thu nhập a) Vốn hoá thu nhập đối với sở hữu vĩnh viễn V = I / R Ví dụ: Một cửa hàng thương mại có thu nhập ròng hàng năm 50.000.000đ, tỷ suất vốn hoá tìm được từ chứng cứ thị trường là 10%. Giá trị thị trường của cửa hàng sẽ là: V = 50.000.000đ / 10% = 500.000.000đ b) Vốn hoá thu nhập đối với sở hữu không phải vĩnh viễn Trong thẩm định giá các công trình xây dựng hoặc các quyền lợi đối với các tài sản có tuổi thọ giới hạn. Các phương pháp vốn hoá thông thường được áp dụng là: b.1 Vốn hóa tuyến tính Tỷ suất vốn hoá = Lãi suất + Khấu hao Ví dụ: Một tài sản có thu nhập ròng hàng năm 10.000.000đ, tuổi thọ kinh tế còn lại 40 năm, tỷ lệ lãi 10%, tỷ lệ khấu hao 2,5%. Tính giá trị tài sản Giải: R = 0,1 + 0,025 = 0,125 V = I / R = 10.000.000đ / 0,125 = 80.000.000đ b.2 Vốn hoá quỷ trả nợ Phương pháp này dựa trên giả thiết khoản khấu hao có thể được tích luỹ tạo ra tỷ suất đôi. Giả sử khoản khấu hao được tích luỹ với lãi suất 5% Khoản tích luỹ hàng năm của khấu hao SF = 0,05/(1.0540 – 1) = 0,008278 R = i + SF = 0,1 + 0,008278 = 0,108278 V = 10.000.000đ / 0,108278 = 92.354.864đ b.3 Vốn hoá đầu tư định kỳ hàng năm Phương pháp này tương tự như phương pháp vốn hoá quỹ trả nợ về các khía cạnh, ngoại trừ không có thiết lập quỹ tích luỹ khấu hao hàng năm, mà thay thế bằng cách khấu hao theo giai đoạn của vốn được tái đầu tư trong các loại đầu tư khác. Ví dụ: Hãy tính giá trị của một khoản thu nhập 10.000.000đ cho một giai đoạn 20 năm với tỷ suất 10% SF (10%, 20năm) = 0,1/(1,120 -1) = 0,017459 R = i + SF = 0,1 + 0,017459 = 0,117459 V = 10.000.000đ / 0,117459 = 85.136.090đ Trên đây là những phương pháp cơ bản áp dụng chung trong thẩm định giá tài sản. Ngoài ra, tuỳ theo từng đối tượng thẩm định giá, người ta còn có thể sử dụng những phương pháp đặc thù khác để thẩm định giá. Chẳng hạn như trong thẩm định giá bất động sản, còn dùng 2 phương pháp là phương pháp giá trị còn lại (thặng dư) và phương pháp lợi nhuận. Phương pháp giá trị còn lại (thặng dư) áp dụng để thẩm định các lô đất trống, các bất động sản có tiềm năng phát triển, các bất động sản có khả năng hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng Phương pháp lợi nhuận áp dụng để thẩm định giá khách sạn, nhà hàng., các bất động sản mà giá trị của nó phụ thuộc vào khả năng sinh lợi, không có giao dịch phổ biến trên thị trường Nhìn chung, mỗi phương pháp thẩm định giá đều có những ưu và nhược điểm riêng, nên không có phương pháp nào là chính xác hoàn toàn mà chỉ có phương pháp thích hợp với đặc điểm của tài sản nhất và các phương pháp khác có thể sử dụng để đối chiếu kiểm tra trước khi xác định kết quả giá trị cuối cùng của tài sản. |
