Định giá đất bằng phương pháp thặng dư là gì?
Định giá đất bằng phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Điều kiện áp dụng
Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư
Điều 6 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định rõ trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư như sau:
- Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá.
- Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
- Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản. Các khoản chi phí như: Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư; chi phí quản lý dự án; chi phí kinh doanh...
- Xác định giá đất của thửa đất cần định giá = Tổng doanh thu phát triển - Tổng chi phí phát triển.
Ưu và nhược điểm của phương pháp thặng dư
Ưu điểm của định giá bằng phương pháp thặng dư là phương pháp định giá phù hợp với các bất động sản có tiềm năng phát triển, các dự án đầu tư;
Phương pháp định giá khá đơn giản, dựa trên các dữ liệu về thị trường nên dễ thuyết phục khách hàng, thích hợp để đưa ra mức giá đấu giá.
Phương pháp định giá này được thực hiện thông qua việc mô tả một quá trình đầu tư, vì vậy có giá trị trong việc tư vấn đầu tư…
Nhược điểm của định giá bằng phương pháp thặng dư như: Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường.
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó. Thẩm định giá bất động sản dựa trên phương pháp thặng dư dựa trên cơ sở giá trị của đất bằng thu nhập từ đất đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư, quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hóa phù hợp.
Công thức tổng quát:
V = DT – CP
V: Giá trị tài sản thẩm định giá;
DT: Tổng doanh thu phát triển;
CP: Tổng chi phí phát triển.
Để thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư cần làm theo các bước cơ bản sau:
Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án…
Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.
Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.
Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.
Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.
Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển:
- Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất.
- Phuơng pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất động sản phần thặng dư sau khi tổng doanh thu phát triển trừ (-) đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển.
- Kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp thẩm định giá đất khác (sử dụng vào mục đích đầu tư)
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản được xác định trên cơ sở:
- Đặc điểm của bất động sản;
- Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
- Hướng dẫn phân tích việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về quy trình thẩm định giá.
Ưu điểm phương pháp thặng dư:
- Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư có ưu điểm hữu ích trong phân tích các đầu tư quan trọng để ra quyết định (như các mức giá khi thực hiện đấu thầu)
- Đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển.
- Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.
Nhược điểm phương pháp thặng dư:
- Dùng nhiều giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích, dự báo (doanh thu/chi phí) trong tương lai không dễ dàng.
- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
- Phương pháp thặng dư không tính đến giá trị thời gian của tiền.
- Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường
- Phương pháp thặng dư là phương pháp tương đối rất phức tạp, đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.
BACK_TO_TOP_BUTTON
1. Cơ sở lý luận
Giá trị hiện tại của một bất động sản là giá trị nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó
2. Các bước tiến hành:
- Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất
- Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản
- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển
- Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản
Tổng giá trị phát triển = Giá trị thặng dư + Chi phí phát triển
+ Giá trị phát triển:
Là giá trị hiện tại của doanh thu thuần thu được từ sự phát triển dự án theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất như: bán, kinh doanh, cho thuê…
+ Chi phí phát triển:
Bao gồm các chi phí trong quá trình đầu tư vào công trình xây dựng trên đất có thể như:
o Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất
o Chi phí phá dỡ và dọn dẹp mặt bằng
o Chi phí xây dựng
o Chi phí lãi vay
o Chi phí khác có liên quan
o Lợi nhuận của nhà thầu xây dựng
+ Giá trị thặng dư bao gồm giá mua bất động sản, chi phí có liên quan (phí chuyển quyền sử dụng đất, phí đấu giá đất, chi phí lãi vay) và lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư.
3. Ưu điểm:
- Được sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển.
- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu.
- Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.
4. Nhược điểm
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
5. Điều kiện áp dụng
- Áp dụng cho những bất động sản có tiềm năng để phát triển (đất trống, đất có kết cấu xây dựng đã lỗi thời cần phải thay thế hoặc cải tạo)