Khi người sử dụng đất phát hiện kích thước mảnh đất (thửa đất) nhỏ hơn so với Sổ đỏ, Sổ hồng thì tùy thuộc vào từng trường hợp mà có cách xử lý khác nhau, cụ thể:
Yêu cầu bên bán trả lại một phần tiền nếu hợp đồng quy định
Từ ngày 01/12/2004, khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi kích thước thửa đất (chiều dài các cạnh của thửa đất), trừ một số trường hợp.
Nếu người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát hiện kích thước các chiều cạnh, diện tích của thửa đất mà mình nhận chuyển nhượng trên thực tế nhỏ hơn so với trong Giấy chứng nhận thì có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại một phần tiền tương ứng với kích thước, diện tích bị thiếu.
Tuy nhiên, chỉ có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại một phần tiền nếu hợp đồng chuyển nhượng có quy định, trừ trường hợp bên chuyển nhượng tự nguyện trả lại.
Ngoài ra, nếu các bên xảy ra tranh chấp về kích thước, diện tích thửa đất thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo thủ tục khởi kiện vụ án dân sự.
>> Tổng đài tư vấn miễn phí về đất đai 1900.6192
Dự liệu được khả năng diện tích, kích thước trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và số liệu trên thực tế có sự khác nhau thì tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ cách giải quyết như sau:
“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”.
Theo quy định trên có 02 trường hợp xảy ra:
Trường hợp 1: Công nhận diện tích, kích thước thửa đất theo thực tế (lớn hoặc nhỏ hơn trong Giấy chứng nhận)
Được công nhận theo số liệu đo đạc thực tế nếu có đủ các điều kiện sau:
- Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới của thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
- Không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề.
Mặc dù có quy định Nhà nước công nhận diện tích, kích thước thửa đất theo thực tế nhưng nếu muốn thể hiện trong Giấy chứng nhận thì phải chuẩn bị hồ sơ đổi Giấy chứng nhận mới.
Căn cứ khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, khi đo đạc xác định lại diện tích, kích thước của thửa đất mà phát hiện diện tích, kích thước thực tế khác với thông tin trong Giấy chứng nhận có quyền cấp đổi Giấy chứng nhận.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Mẫu số 10/ĐK.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Cách 1: Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất
Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất
- Hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại bộ phận một cửa đối với địa phương đã thành lập bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trên thực tế thường nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
- Nơi chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết
Bước 4: Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Không quá 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không tính thời gian nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Trường hợp 2: Được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu ranh giới thửa đất có thay đổi và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất
Đối với trường hợp này thì diện tích, kích thước khác so với giấy tờ về quyền sử dụng đất, không khác so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (vì chưa được cấp sổ).
Nếu ranh giới thửa đất có thay đổi và diện tích, kích thước thửa đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích nhiều hơn (nếu có).
Xem chi tiết: Thủ tục cấp Sổ đỏ, Sổ hồng lần đầu
Tóm lại, kích thước mảnh đất trong Sổ đỏ không đúng thực tế dẫn tới diện tích thay đổi theo. Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà có các cách xử lý khác nhau như yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại một phần tiền nếu hợp đồng có quy định hoặc tự nguyện, cấp đổi Sổ đỏ để cập nhật lại diện tích, kích thước.
Nhìn chung, cách xử lý khi kích thước, diện tích kích thước mảnh đất trong Sổ đỏ không đúng thực tế là một vấn đề tương đối phức tạp. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, hãy gọi ngay đến tổng đài tư vấn miễn phí về đất đai 1900.6192 của LuatVietnam.
>> Hướng dẫn cách giải quyết tranh chấp khi mua bán nhà đất
| Ảnh minh họa |
Các giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhượng đất (hợp đồng mua bán, trích lục bản đồ thửa đất được chia tách, xác nhận nguồn gốc đất giãn dân) đều đã được UBND xã lúc đó xác nhận, đóng dấu. Nay bà Hường muốn được biết, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng thì toàn bộ diện tích đất của bà có được công nhận là đất ở không?
Luật sư Lê Văn Đài, Văn phòng luật sư Khánh Hưng - Đoàn luật sư Hà Nội trả lời vấn đề bà Hường hỏi như sau:
Ngày 8/8/2012, UBND TP. Hà Nội đã ban hành kèm theo Quyết định 19/2012/QĐ-UBND quy định về hạn mức giao đất ở mới; hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất trong khu dân cư có đất ở và đất vườn, ao liền kề; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn TP. Hà Nội.
Theo quy định này, thửa đất được hình thành từ việc tách thửa do chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực hoặc được cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa trước ngày 10/4/2009 thì được thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 1/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vườn, ao được xác định theo giấy tờ đó.
Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 1/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:
- Các quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên: 120m2;
- Quận Hà Đông: 180m2;
- Thị xã Sơn Tây: các phường 180m2; các xã 300m2;
- Các xã giáp ranh các quận và các thị trấn: 200m2;
- Các xã vùng đồng bằng: 300m2;
- Các xã vùng trung du: 400m2;
- Các xã vùng miền núi: 500m2;
Trường hợp hộ gia đình có 5 nhân khẩu trở lên (số nhân khẩu chỉ tính trong hộ gia đình có cùng một sổ hộ khẩu, bao gồm những người có quan hệ là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột đang ở trên thửa đất tại thời điểm đề nghị cấp Giấy chứng nhận) và chỉ có 1 thửa đất tại nơi thường trú thì từ nhân khẩu thứ 5 trở lên, mỗi nhân khẩu được cộng thêm bằng 0,2 lần hạn mức, nhưng tổng diện tích đất được công nhận đất ở không vượt quá diện tích thửa đất của hộ gia đình đang sử dụng; diện tích đất còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
Xác định theo hạn mức đất ở của địa phương
Trường hợp của bà Phan Thị Thu Hường, việc chuyển nhượng đã được UBND xã chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, xác nhận nguồn gốc đất là đất giãn dân, cấp trích lục bản đồ thửa đất được chia tách tại thời điểm nhận chuyển nhượng, chia tách thửa đất cũ, hình thành thửa đất mới.
Nếu sự việc đúng như bà Hường nêu, thì thửa đất 180m2 bà Hường đang sử dụng được hình thành từ việc tách thửa do chuyển quyền sử dụng đất năm 2001 đã được UBND xã chứng thực đúng thẩm quyền. Căn cứ khoản 5 Điều 4 Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội, trường hợp này được thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Về diện tích được công nhận là đất ở, nếu giấy tờ chuyển nhượng, trích lục bản đồ địa chính thửa đất được chia tách đã được UBND xã xác nhận, chứng thực năm 2001, có ghi rõ diện tích đất ở là 180m2, thì căn cứ khoản 2 Điều 2 Quy định này, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà Hường được công nhận 180m2 là đất ở.
Trường hợp giấy tờ về đất ghi diện tích đất ở nhỏ hơn 180m2, thì diện tích đất ở được công nhận theo giấy tờ đó, phần còn lại được công nhận là đất vườn, ao liền kề đất ở.
Theo điểm h, khoản 2 Điều 1 Nghị định số 132/2003/NĐ-CP ngày 6/11/2003 của Chính phủ về việc điều chỉnh địa giới hành chính để thành lập các quận Long Biên, Hoàng Mai; thành lập các phường trực thuộc quận Long Biên, Hoàng Mai, TP. Hà Nội, thì phường Ngọc Thụy quận Long Biên được thành lập trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của xã Ngọc Thụy, huyện Gia Lâm.
Trường hợp trong giấy tờ về đất của bà Hường có ghi diện tích 180m2, nhưng không ghi rõ diện tích đất ở là bao nhiêu, thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất trong khu dân cư có đất ở và đất vườn ao liền kề trên địa bàn quận Long Biên là 120m2 (theo điểm a, khoản 3 Điều 2 Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND). Diện tích 60m2 còn lại được công nhận là đất vườn ao liền kề đất ở.
Luật sư Lê Văn Đài
VPLS Khánh Hưng – Đoàn luật sư Hà Nội
* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.