Mặt nhà dù có hợp đồng công chứng

* Mua bán đất là cách người dân thường gọi dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1. Phải công chứng hoặc chứng thực khi sang tên

Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định hồ sơ đăng ký biến động khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.

- Bản gốc Giấy chứng nhận (Sổ hồng, Sổ đỏ) đã cấp.

Ngoài ra, theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (đất và nhà ở hoặc những tài sản khác gắn liền với đất) phải được công chứng hoặc chứng thực.

Tóm lại, không có hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực theo quy định thì không đủ thành phần hồ sơ để sang tên.

>> Tổng đài tư vấn miễn phí về đất đai của LuatVietnam 1900.6192

2. Hợp đồng công chứng hoặc chứng thực có giá trị như nhau khi sang tên

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hợp đồng chuyển nhượng trong hồ sơ khi sang tên nhà đất không phân biệt hợp đồng được công chứng hay hợp đồng được chứng thực.

Nghĩa là, hợp đồng được công chứng theo quy định pháp luật công chứng và hợp đồng được chứng thực có giá trị như nhau khi sang tên Giấy chứng nhận.

Lưu ý: Có giá trị pháp lý như nhau khi sang tên Giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc có giá trị pháp lý như nhau khi tranh chấp, khởi kiện.

3. Được lựa chọn giữa công chứng và chứng thực

Khi chuyển nhượng nhà đất các bên có quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Nội dung này được quy định rõ tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.”

Theo đó, tùy thuộc vào ý muốn, việc đi lại, phí thực hiện mà các bên lựa chọn sao cho phù hợp với trường hợp của mình (thông thường để bảo đảm an toàn về mặt pháp lý thì các bên lựa chọn công chứng tại Văn phòng công chứng tư hoặc Phòng công chứng của Nhà nước).

4. Chỉ được công chứng tại tỉnh, thành nơi có nhà đất?

Mặc dù pháp luật cho phép các bên chuyển nhượng được phép lựa chọn giữa công chứng hoặc chứng thực hợp đồng khi chuyển nhượng nhà đất nhưng nơi công chứng bị giới hạn theo phạm vi địa giới tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất.

Nói cách khác, khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải công chứng tại tổ chức công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất. Nội dung này được quy định rõ tại Điều 42 Luật Công chứng 2014 như sau:

“Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.”

5. Nơi chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất

Khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định thẩm quyền và trách nhiệm của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn như sau:

“…

d) Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;

đ) Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở;”.

Bên cạnh đó, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có thẩm quyền quản lý trong phạm vi địa giới hành chính xã, phường, thị trấn địa phương mình (theo Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2015).

Như vậy, nơi chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có nhà đất được chuyển nhượng.

Xem thêm: Hồ sơ, thủ tục chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất

6. Thành viên gia đình phải có mặt khi công chứng/chứng thực?

Khi đất thuộc quyền sử dụng của cá nhân thì việc chuyển nhượng phụ thuộc vào ý chí của cá nhân đó; đối với trường hợp này thì việc công chứng do người sử dụng đất trực tiếp thực hiện hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện thay. Riêng đất của hộ gia đình thì thực tế phát sinh nhiều trường hợp phức tạp.

Về nguyên tắc khi chuyển nhượng đất của hộ gia đình thì phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, cụ thể:

“5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”.

Theo quy định trên, thành viên gia đình sử dụng đất không bắt buộc phải có mặt khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng. Thay vào đó, thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất chỉ cần đồng ý chuyển nhượng bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực.

Xem thêm: Thủ tục sang tên Sổ đỏ đất hộ gia đình

7. Ai là người chịu phí công chứng hợp đồng?

Tâm lý chung của hầu hết người dân khi chuyển nhượng nhà đất đều muốn được miễn thuế, phí hoặc số tiền phải nộp ít nhất có thể. Để tránh xảy ra mâu thuẫn giữa các bên, khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014 quy định như sau:

“Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng.”.

Như vậy, người yêu cầu công chứng là người nộp phí công chứng. Tuy nhiên, các bên chuyển nhượng có quyền thỏa thuận về người nộp phí công chứng cũng như các loại thuế, phí, lệ phí khi sang tên như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ sang tên.

Trên đây là những điều cần biết khi công chứng hợp đồng mua bán đất. Nếu cần tìm hiểu thêm thông tin liên quan đến trường hợp của mình, bấm gọi ngay 1900.6192và nói với các chuyên gia pháp lý của chúng tôi vấn đề của bạn.

>> Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) là bên bán trao quyền sử dụng đất cho bên mua, còn bên mua thanh toán số tiền tương đương với giá trị mảnh đất mà hai bên đã thỏa thuận. Hợp đồng mua bán đất phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực, hai bên phải tiến hành sang tên sổ đỏ. Đây là thủ tục đăng ký biến động đất đai, tức bên bán chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua.

Nhiều trường hợp đã ký hợp đồng mua bán có công chứng nhưng bên mua chưa thể sang tên sổ đỏ do lỗi của bên bán (Ảnh minh hoạ)

Trong thực tế, có trường hợp bên mua và bên bán đã ký hợp đồng mua bán đất có công chứng, bên mua đã chuyển đủ tiền cho bên bán nhưng sau đó bên bán không giao sổ, không phối hợp để thực hiện thủ tục sang tên. Cũng có trường hợp bên mua khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ thì bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền từ chối vì lỗi của bên bán như: nhà xây dựng khác với giấy phép, không đúng với sổ đỏ; bên bán có nợ nần nên không được phép chuyển nhượng nhà đất…

Rơi vào các trường hợp trên, bên mua khó có thể hoàn thiện thủ tục sang tên, xét về mặt pháp lý tức là bên mua không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 39 Luật kinh doanh bất động sản 2014, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên bán) như sau:

- Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.

- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Theo quy định của pháp luật, các giao dịch về bất động sản được công chứng sẽ được đảm bảo về hình thức, tạo điều kiện để các giao dịch đó tiếp tục được các cơ quan có thẩm quyền thực hiện các bước tiếp theo.

Trường hợp chủ đất không giao sổ đỏ hoặc không hợp tác để thực hiện việc sang tên đổi chủ cho bên mua dù hai bên đã ký kết hợp đồng mua bán có công chứng thì hợp đồng công chứng sẽ có giá trị là chứng cứ quan trọng để giải quyết tranh chấp.

Theo Luật công chứng 2014, hợp đồng được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Nếu một bên không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Với trường hợp nêu trên, bên bán đã có hành vi không thực hiện nghĩa vụ đã giao kết trong hợp đồng.

Để giải quyết, hai bên cần thỏa thuận thương lượng hòa giải, nếu không thể hòa giải thì bên mua có thể khởi kiện ra tòa án yêu cầu công nhận giao dịch chuyển nhượng, làm căn cứ để Văn phòng Đăng ký đất đai ghi nhận quyền sử dụng đất cho bên mua.

Dính tranh chấp, phải khởi kiện khi mua nhà đất chắc chắc là điều không người mua nào mong muốn. Để phòng ngừa tình trạng trên, trong hợp đồng mua bán nhà đất, bên mua có thể bổ sung điều khoản nêu rõ trong trường hợp do lỗi của bên bán dẫn đến bên mua không thể sang tên trên sổ đỏ, hoặc sang tên chậm trễ thì bên bán phải bồi thường thiệt hại và bị phạt một mức tiền nào đó.

Ngoài ra, bên mua có thể thỏa thuận với bên bán là thanh toán trước 95% tiền mua nhà đất, phần còn lại 5% sẽ thanh toán khi hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ.

Minh Châu  (Tổng hợp) 

Có trường hợp bên bán thuộc nhóm không được phép tặng cho, chuyển quyền sử dụng đất. Lại có trường hợp giao dịch không thể tiến hành do bên mua thuộc nhóm không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.