Pháp luật đất đai đã quy định các nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường; quy định 5 phương pháp định giá đất; quy định Chính phủ ban hành khung giá đất; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể; quy định về tư vấn xác định giá đất, quyền và trách nhiệm của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
Quy định của pháp luật về giá đất
Pháp luật đất đai đã quy định các nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường; quy định 5 phương pháp định giá đất; quy định Chính phủ ban hành khung giá đất; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể; quy định về tư vấn xác định giá đất, quyền và trách nhiệm của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, cụ thể:
Về nguyên tắc định giá đất: Theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường.
Về phương pháp định giá đất: 05 phương pháp xác định giá đất được quy định tại Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, đó là: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư và Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Việc áp dụng các phương pháp này hiệu quả sẽ giúp việc định giá đất được chính xác hơn, giá trị thực của thửa đất được xác định phù hợp với thị trường và khả năng sinh lợi.
Về khung giá đất, bảng giá đất: được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và được điều chỉnh khi thị trường có biến động. hung giá đất được xây dựng chi tiết cho từng loại đất theo từng vùng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất phù hợp hơn với giá đất phổ biến trên thị trường tại địa phương để tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, đáp ứng yêu cầu tạo nguồn lực cho phát triển kinh tế, xã hội trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và hội nhập quốc tế.
Về định giá đất cụ thể: Trên cơ sở quy định của pháp luật về định giá đất cụ thể của Luật Đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể (bao gồm xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất) tại địa phương.
Đánh giá việc ban hành và thực hiện quy định của pháp luật liên quan đến định giá quyền sử dụng đất
Về mặt được: Trên cơ sở quy định của pháp luật về định giá đất cụ thể tại uật Đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể (bao gồm xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất) tại địa phương. Pháp luật đất đai quy định việc xác định giá đất cụ thể được thực hiện theo quy trình chặt chẽ (điều tra, khảo sát xác định giá đất, thông qua Hội đồng thẩm định giá đất, quyết định giá đất) đã nâng cao chất lượng kết quả xác định giá đất, cơ bản phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, bảo đảm hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi, góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước.
Một số địa phương đã tổ chức làm tốt công tác định giá đất cụ thể, lồng ghép việc xác định giá đất cụ thể trong quy trình thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất, cho thuê đất; việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất chủ yếu được thực hiện thông qua hình thức thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiện, đã góp phần tạo sự khách quan trong công tác định giá đất.
Về tồn tại, hạn chế: Qua đánh giá quá trình triển khai thực hiện về công tác giá đất và phản ánh của các địa phương cho thấy việc xác định giá đất cụ thể còn có khó khăn như sau:
Thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, tin cậy (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong Hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập; giao dịch vẫn chủ yếu bằng tiền mặt), nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giữ giá đất thấp để thu hút đầu tư và tránh tác động đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân. Trong một số trường hợp bảng giá đất thấp do vướng trần khung giá đất do Chính phủ quy định.
Quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất chưa bảo đảm tính khách quan, yếu tố chuyên môn để quyết định giá đất theo cơ chế thị trường.
Quy định bảng giá đất như hiện hành không bảo đảm tính khách quan, chi tiết, không áp dụng được công nghệ thông tin hỗ trợ định giá đất.
Chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý trách nhiệm của tổ chức tư vấn xác định giá đất đối với trường hợp kết quả định giá đất không bảo đảm tính trung thực, khách quan.
Việc quy định nội dung, áp dụng phương pháp định giá đất chưa thực sự cụ thể, chưa quy định nguyên tắc ưu tiên trong áp dụng phương pháp định giá đất.
Chưa có cơ quan giám sát việc ban hành bảng giá đất, định giá đất cụ thể phù hợp với thị trường; xây dựng, công bố chỉ số biến động giá đất thị trường và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất.
Kiến nghị tiếp tục nghiên cứu, rà soát quy định hiện hành về định giá quyền sử dụng đất
Hoàn thiện, sửa đổi các quy định về giá đất theo đúng thể chế của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao: “Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm...” cụ thể:
Bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất phù hợp với thị trường; linh hoạt trong việc điều chỉnh bảng giá đất; đơn giản hóa quy trình điều chỉnh bảng giá đất; đồng thời, quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được áp dụng mức tỷ lệ nhân với giá đất trong bảng giá đất để tính các khoản thuế liên quan đến đất đai, thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân…
Quy định tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất; Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.
Quy định phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp thuộc thẩm quyền quyết định thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện; quy định phải thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể; quy định bổ sung thành phần Hội đồng thẩm định giá đất là đại diện Hội đồng nhân dân tại khu vực định giá đất, chuyên gia về giá đất để bảo đảm tính khách quan trong việc xác định giá đất cụ thể.
Quy định bổ sung chế tài xử lý trách nhiệm của tổ chức tư vấn xác định giá đất đối với trường hợp kết quả định giá đất không bảo đảm tính trung thực, khách quan.
Sửa đổi, bổ sung phương pháp định giá đất (quy định tại Nghị định) về nội dung, điều kiện áp dụng, nguyên tắc ưu tiên khi áp dụng các phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tiễn của Việt Nam.