Hệ số điều chỉnh giá đất là gì? - Hệ số điều chỉnh giá đất hay hệ số K (Tên tiếng anh: Land Price Adjustment coefficient) là hệ số được áp dụng để xác định giá trị mảnh đất, tính theo khung giá do nhà nước quy định. Thông thường, hệ số này sẽ được Sở Tài chính xác định và có sự khác nhau theo từng khu vực, địa điểm, tuyến đường cũng như mục đích sử dụng qua từng năm.
Cụ thể, hệ số điều chỉnh giá đất được quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 18 theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP. Trong trường hợp khu vực có nhiều dự án thu hồi đất tại cùng một thời điểm và có các đặc điểm tương đồng về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được tính toán phù hợp theo từng loại đất và vị trí đất.
Sau khi đã tính được chính xác hệ số, Sở Tài chính sẽ trình cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Hệ số điều chỉnh giá đất đã được ban hành phải được thông qua sự đánh giá của Hội đồng nhân dân cùng cấp. Do đó, mỗi năm sẽ có những thay đổi về hệ số sao cho phù hợp với tình hình phát triển ở mỗi địa phương.
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có quyền quy định hệ số điều chỉnh giá đất của một số vị trí cao hơn hoặc thấp hơn ngưỡng bình quân để tính giá thu tiền sử dụng đất nếu vị trí đó có mật độ xây dựng, chiều cao công trình, hệ số sử dụng đất khác với mức bình quân chung của khu vực, tuyến đường chứa vị trí đó. Nếu UBND cấp tỉnh không ban hành hệ số điều chỉnh giá đất mới trong một năm, người dân có thể sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất ở năm trước đó để tính giá đất.
>> Bài viết liên quan: Đất nền là gì và những điều cần biết về đất nền
Các loại đất được áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất là gì?
Bên cạnh thắc mắc “Hệ số điều chỉnh giá đất là gì?”, nhiều nhà đầu tư cũng như khách hàng có nhu cầu mua để ở thường gặp khó khăn khi xác định những loại đất được áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất, dẫn đến việc định giá không chính xác hoặc không phù hợp. Theo quy định hiện hành, hệ số điều chỉnh giá đất đang được áp dụng cho các loại đất sau:
- Đất được tận dụng cho những mục đích liên quan tới sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
- Đất được tận dụng cho những mục đích liên quan tới thương mại dịch vụ
- Đất được tận dụng cho mục đích liên quan tới khai thác nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản
- Đất của hộ gia đình và cá nhân đã được nhà nước cho phép sử dụng
- Đất được nhà nước bàn giao, cho thuê định kỳ
- Dự án có các thửa đất liền kề nhau, và có những đặc điểm tương tự nhau liên quan tới mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất
- Những khu đất của các dự án có giá trị, loại đất này được phân thành những loại sau:- Với các thành phố trực thuộc Trung ương phải dưới 30 tỷ đồng; - Các tỉnh miền núi, vùng cao phải dưới 10 tỷ đồng;
- Các tỉnh còn lại phải dưới 20 tỷ đồng;
Hệ số điều chỉnh giá đất là gì? - Quy trình xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Không chỉ cần hiểu rõ được thông tin về hệ số điều chỉnh giá đất là gì, khi thực hiện giao dịch mua bán đất, khách hàng cần nắm được xác định hệ số điều chỉnh giá đất dựa theo các yếu tố như:
- Giá đất đang được áp dụng phổ biến trên thị trường
- Điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể của địa phương tại khu vực đất
- Giá đất trong bảng đất do UBND cấp tỉnh ban hành
Bên cạnh đó, để tránh sai sót khi tính toán hệ số K, khách hàng nên thực hiện theo quy trình sau:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
Người mua cần khảo sát về giá đất của tối thiểu 3 thửa đất đã hoàn thành chuyển nhượng trên thị trường. Trong đó, những giao dịch này phải được thực hiện trong không quá 02 năm tính từ thời điểm khách hàng định giá mảnh đất có ý định mua.Bước 2: Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
Giá đất phổ biến là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định. Trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá, giá đất sẽ được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.
Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất được tính theo công thức: thương của giá đất chuyển nhượng thực tế trên giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Ngoài ra, giá trị của thửa đất khách hàng có nhu cầu mua sẽ được tính bằng hệ số điều chỉnh giá nhân với giá đất trong bảng giá.
Kết:
Qua bài viết, Vinhomes đã cung cấp những thông tin tổng quan trả lời cho câu hỏi hệ số điều chỉnh giá đất là gì, các loại đất có thể áp dụng cũng như cách tính hệ số điều chỉnh giá đất.
Ngoài ra, bên mua và bên bán cần cập nhật tình hình kinh tế - xã hội của khu vực thường xuyên để tránh tối đa sai sót trong giao dịch bất động sản.
Để lại thông tin tại đây.
Xem thêm:
Mục lục bài viết
- 1. Hệ số điều chỉnh giá đất và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là gì?
- 2. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất theo phương pháp hệ sốđiều chỉnh giá đất
- 3. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
- 3.1 Khảo sát, thu thập thông tin
- 3.2 Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
- 3.3 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
- 3.4 Xác định giá đất của từng thửa đất cần định giá
- 4.Khi nào áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất?
- 5. Xác định giá đất cần tuân thủ những nguyên tắc nào?
1. Hệ số điều chỉnh giá đất và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là gì?
Hệ số điều chỉnh giá đất hay hệ số K chính là cách để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, khi nhà nước giao đất không kể giao qua đấu giá,công nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phépchuyển mục đích sử dụng đất. Thường thì hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được Sở Tài chính chủ trì, xác định theo từng khu vực, tuyến dường, vị trí tương ứng với múc đích sử dụng vào từng năm. Góp phần phù hợp với thị trường, điều kiện phát triển kinh tế, xã hội tại địa phương.
Sau khi xác định được hệ số, Sở tài chính sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành sau khi xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp.
Trường hợp tại một số vị trí đất thực hiện dự án trong cùng một khu vực, tuyến đường có hệ số sử dụng đất mật độ xây dựng, chiều cao của công trình, khác với mức bình quân chung của khu vực, tuyến đường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn hoặc thấp hơn mức bình quân chung để tính thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp này và quy định cụ thể trong Quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất của địa phương.
Trường hợp trong một năm UBND cấp tỉnh chưa thể ban hành Quyết định quy định hệ số K trong năm đó thì có thể áp dụng hệ số K theo quyết định trước đó.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đấtlà phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.
2. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất theo phương pháp hệ sốđiều chỉnh giá đất
Phương pháp này được áp dụng trong những trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:
"2. Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Khoản 5 Điều 4 của Nghị định này được áp dụng đối với các trường hợp sau đây:
a) Các trường hợp quy định tại cácĐiểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đaimà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;
>> Xem thêm: Định giá đất bằng phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng khi nào ? Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp định giá đất này?
b) Trường hợp quy định tạiĐiểm đ Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đaiđối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau."
3. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định tại Điều10 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, cụ thể như sau:
3.1 Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.
Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất.
Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.
b) Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.
c) Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương.
3.2 Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
a) Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này.
b) Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP). Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.
3.3 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất. Đối với trường hợp không đủ thông tin về giá đất thị trường để xác định giá đất phổ biến trên thị trường quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều này thì căn cứ vào điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương, giá đất cụ thể đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, giá đất trong bảng giá đất để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất.
Hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 18 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo dự án; đối với trường hợp khu vực có nhiều dự án thu hồi đất tại cùng một thời điểm và có các đặc điểm tương đồng về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo khu vực.
3.4 Xác định giá đất của từng thửa đất cần định giá
>> Xem thêm: Các trường hợp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng? Trình tự, thủ tục điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng
Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất
4.Khi nào áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất?
- Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội ở địa phương và bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể.
- Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 5 Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP được áp dụng đối với các trường hợp sau đây:
+ Các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật đất đai, xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị, tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại, xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo, xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
+ Trường hợp quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 114 của Luật đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP để xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất.
- Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp quy định tại.
Đối với trường hợp thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất đối với từng loại đất theo dự án hoặc theo khu vực để xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
– Trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất:
+ Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường và các sở, ngành có liên quan xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất quy định;
+ Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các sở, ngành có liên quan xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất quy định;
- Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tài chính hướng dẫn việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất quy định.
5. Xác định giá đất cần tuân thủ những nguyên tắc nào?
Để đảm bảo yếu tố minh bạch và công bằng, bảo vệ quyền lợi chính đáng của các chủ thể trong xã hội, Luật đất đai năm 2013 Điều 112 quy định các nguyên tắc xác định giá đất bao gồm:
>> Xem thêm: Hệ số lương cơ bản là gì ? Phân tích các nguyên tắc pháp lý điều chỉnh tiền lương ?
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Trên đây là tư vấn, phân tích quy định pháp luật của chúng tôi. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗtrợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phậntư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoạisố:1900.6162để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.