Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, Viện trưởng viện Kinh tế Việt Nam, hiện quá trình CPH DNNN còn nhiều nghịch lý, bất cập trong việc định giá tài sản. Do mặt bằng, đất đai gắn của DNNN được CPH là lợi thế địa điểm (lợi thế địa lý - kinh tế) - là tài sản được đánh giá cao nhất trong tất cả các loại hình tài sản, nhưng trong quá trình CPH thực tế, loại tài sản này về nguyên tắc không được mang ra định giá và bán do đó là tài sản Nhà nước, Nhà nước vẫn giữ quyền chủ sở hữu sau khi CPH. Đây chính là mấu chốt làm cho quá trình CPH DNNN thường dễ bị trục lợi mà phần thiệt ở phía người chủ sở hữu tài sản (Nhà nước), còn lực lượng luôn bị cản trở tiếp cận đến tài sản, nguồn lực và cơ hội phát triển chính là cộng đồng doanh nghiệp tư nhân. “Thực tế, công thức xác định ưu tiên là “hậu duệ, tiền tệ, quan hệ và trí tuệ", về nguyên tắc có thể được vận dụng để giải thích thực trạng này. Với căn nguyên đó, dễ hiểu tại sao việc định giá DNNN để tiến hành CPH còn nhiều bất cập, nhất là giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền được thuê đất ở những vị trí đắc địa, thương hiệu, lợi thế kinh doanh và xác định giá bán cổ phiếu lần đầu… Quá trình xác định giá trị doanh nghiệp chủ yếu dựa vào so sánh, chưa có tiêu chuẩn xác định giá trị tiềm năng như thương hiệu, khả năng phát triển trong tương lai” - PGS.TS Thiên phân tích.
Cũng theo PGS.TS Trần Đình Thiên, hiện nay vấn đề đất đai trong thực hiện CPH DNNN còn nhiều bất cập, tiêu cực, thất thoát. Mặc dù pháp luật đã quy định xác định giá đất cụ thể đối với trường hợp tính giá trị quyền sử dụng đất khi CPH DNNN, nhưng thực tế vẫn còn nhiều trường hợp xác định giá thấp hơn nhiều so với giá thị trường, chưa công khai giá một cách minh bạch, dẫn đến gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước và tạo cơ hội cho hoạt động đầu cơ, trục lợi.
Nhiều chuyên gia kinh tế, nhà chuyên môn nhận định, vấn đề nóng nhất được quan tâm vẫn là tránh thất thoát tài sản Nhà nước chính là đất đai. Việc nhiều DNNN sở hữu “đất vàng”, nhưng trong tiến trình CPH, định giá đất đai rẻ hơn rất nhiều so với giá trị thị trường, gây thất thoát lớn cho Nhà nước là vấn đề quan trọng nhất mà Chính phủ đang tìm giải pháp khắc phục.
Theo Kiểm toán trưởng KTNN khu vực I Vũ Khánh Toàn, quy định hiện hành giá trị đất đai đưa vào quá trình CPH DNNN không bao gồm đất thuê của Nhà nước, kể cả trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Hơn nữa, không tính giá trị lợi thế kinh doanh liên quan tới địa điểm vào giá trị đất thuê - đây chính là một kẽ hở về giá trị liên quan tới đất đai mà các DNNN được quyền thuê của Nhà nước.
Về mặt kinh tế, vị trí đất đai là yếu tố quan trọng nhất quyết định giá trị đất đai trong sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, bất luận đất đai đó có được theo phương thức nào miễn là được sử dụng ổn định.
Luật đất đai 2013 quy định Nhà nước chỉ giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, còn lại phải chuyển sang hình thức thuê đất của Nhà nước. Như vậy, đất thuê của Nhà nước gắn với lợi thế của địa điểm kinh doanh đang tạo lực hút lớn đối với các nhà đầu tư chiến lược hoặc những doanh nghiệp tư nhân đang muốn nắm cổ phần chi phối đối với các doanh nghiệp cổ phần hình thành từ CPH DNNN. “Nhiều doanh nghiệp đang được giao quản lý sử dụng hàng loạt địa điểm đất đắc địa có giá trị lên tới hàng ngàn tỷ đồng, nhưng lại có giá trị doanh nghiệp “bèo bọt”. Hậu CPH, các cổ đông có thể hưởng một khoản chênh lệch lớn nếu như doanh nghiệp được cấp sổ đỏ và lợi thế quỹ đất này chắc chắn rơi vào túi các cá nhân. Như vậy, CPH mà không định giá giá trị sử dụng đất hoặc lợi thế từ đất đang sử dụng và ưu tiên sử dụng chắc chắn sẽ không khách quan, làm thất thoát tài sản của Nhà nước” – ông Vũ Khánh Toàn khẳng định.
Ngoài ra, qua thực tế công tác xác định giá trị doanh nghiệp hiện nay cho thấy chưa có quy định về xác định giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp đã được đồng ý về mặt chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án công trình hỗn hợp nhà ở thương mại, nhưng tại thời điểm có quyết định chuyển sang hoạt động theo mô hình công ty cổ phần chưa có quyết định của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Sau khi hoạt động theo mô hình công ty cổ phần mới được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Thực tế, Dự án được phôi thai từ khi còn là DNNN, đã được ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với các đối tác để thực hiện dự án, xác định được lợi ích của các bên được hưởng từ việc hợp tác đầu tư. Việc hợp tác đầu tư cũng đã được các cơ quan chức năng chấp thuận. Vậy câu hỏi đặt ra lợi ích này thuộc về Nhà nước hay công ty cổ phần. Rõ ràng toàn bộ quá trình thực hiện đầu tư thuộc giai đoạn DNNN, giá trị vốn góp trong hợp tác kinh doanh chính là giá trị từ đất đai Nhà nước mang lại. Tuy nhiên khi xác định giá trị doanh nghiệp chưa đủ cơ sở để đưa vào giá trị doanh nghiệp do chưa có quyết định cho phép chuyển đổi. Đất đai là sở hữu Nhà nước, giá trị lợi thế đất đai mang lại chính là tài sản Nhà nước. Việc quy định không rõ ràng này vô hình chung đã làm cho Nhà nước mất đi một khoản lợi ích từ đất đai và giá trị này được chuyển từ Nhà nước sang tư nhân.
Giải pháp trong việc xác định giá trị đất đai khi cổ phần hóa DNNN và vai trò của KTNN
Khắc phục những kẽ hở, bất cập hiện nay, theo ông Vũ Khánh Toàn, cần có một số giải pháp căn cơ. Một trong những vấn đề đặt ra là phải tính đầy đủ giá trị lợi thế của đất đai khi CPH DNNN. Về việc tính đầy đủ giá trị lợi thế (vị trí địa lý) vào giá trị để CPH nếu doanh nghiệp lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Theo quy định của pháp luật về đất đai khi Nhà nước định giá đất để cho doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp CPH nói riêng thuê đất phải đảm bảo nguyên tắc theo giá đất phổ biến trên thị trường.
Ông Vũ Khánh Toàn đưa ra đề xuất, để tăng cường quản lý và nâng cao hiệu quả sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm, cần quy định rõ công ty cổ phần được chuyển đổi từ DNNN phải thực hiện quản lý và sử dụng đất của doanh nghiệp theo đúng mục đích, đúng phương án sử dụng của toàn bộ diện tích đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt khi CPH. Trường hợp, sau khi CPH được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì Nhà nước sẽ quyết định thu hồi và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ với Nhà nước theo giá thị trường tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Ngoài ra, cần kiện toàn hệ thống pháp luật về định giá đất, kể cả đất thuê. Bên cạnh đó, phải xây dựng hướng dẫn về phương pháp xác định giá trị lợi thế về đất không những áp dụng cho DNNN khi CPH mà áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước khi liên doanh, liên kết xác định đúng và đủ lợi thế đất đai mang lại. Việc xây dựng giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần bám sát giá đất theo biến động của thị trường để điều chỉnh giá thuê đất tránh thất thoát tài sản Nhà nước.
Cùng chung quan điểm với nhiều chuyên gia, Thứ trưởng Bộ Tài chính Trần Văn Hiếu nêu ra một số giải pháp để khắc phục những bất cập hiện nay trong việc định giá đất để cho DN nói chung và DNNN CPH nói riêng thuê đất. Riêng đối với đất ở tại khu đô thị, đất thương mại, dịch vụ tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại…thì giá đất trong bảng giá đất của từng địa phương quy định phải bao gồm yếu tố có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế vị trí đất.
Cũng theo ông Trần Văn Hiếu, hiện Bộ Tài chính đang soạn thảo nghị định quy định chuyển DNNN thành công ty cổ phần, được sửa đổi, bổ sung theo hướng: Các DNNN CPH có trách nhiệm rà soát toàn bộ diện tích đất đang quản lý, sử dụng để lập phương án sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật về sắp xếp lại, xử lý nhà đất thuộc sở hữu nhà nước và trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét, phê duyệt trước thời điểm quyết định CPH.
Phương án sử dụng đất của DNNN CPH đang quản lý, sử dụng phải đảm bảo phù hợp với quy định về sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tại địa phương; phù hợp với chiến lược phát triển DN.
Một trong những nhiệm vụ được KTNN thực hiện theo Luật KTNN chính là triển khai việc kiểm toán kết quả định giá doanh nghiệp và xử lý các vấn đề tài chính trước khi cấp có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch CPH của DNNN.
Theo TS. Nguyễn Tố Tâm, Khoa Quản trị Kinh doanh, Trường Đại học Điện lực, KTNN là một trong những công cụ để góp phần quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn lực của quốc gia trong bối cảnh hiện nay. KTNN khẳng định vai trò quan trọng của mình trong hệ thống kiểm tra, kiểm soát của quốc gia. KTNN là cơ quan có thẩm quyền và tính độc lập rất cao nên có khả năng tham gia giám sát hoạt động kiểm toán quá trình cải cách DNNN.
Với những đối tượng kiểm toán có ảnh hưởng lớn đến dân chúng, ngân sách công như giá trị QSDĐ trong DNNN chuyển đổi CPH thì trách nhiệm, vai trò của KTNN, Kiểm toán viên nhà nước càng trở nên quan trọng. Kết luận của KTNN hỗ trợ quá trình quản lý nhà nước bằng cách cung cấp trách nhiệm giải trình và bảo vệ các giá trị cốt lõi của Nhà nước, đảm bảo công việc minh bạch, công bằng và trung thực.
Việc chưa có quy định xác định giá trị lợi thế vị trí đất theo giá thị trường để thu về cho Nhà nước đã dẫn đến tình trạng giá trị lợi thế về đất thay vì trả cho Nhà nước thì lại được chuyển cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó do đất thuê Nhà nước hàng năm nên các doanh nghiệp chỉ có quyền sử dụng đất (Nhà nước vẫn là pháp nhân sở hữu). Mặc dù các doanh nghiệp không có quyền chuyển nhượng đất, nhưng vẫn có quyền lựa chọn hình thức liên doanh, hợp tác đầu tư thông qua góp vốn giá trị lợi thế quyền thuê đất. Chính bởi vậy, các doanh nghiệp này đã tránh được việc bị Nhà nước thu hồi đất.
TS Nguyễn Tố Tâm cũng đề xuất một số nội dung nhằm tăng cường vai trò của KTNN đối với kiểm toán quyền sử dụng đất của DNNN trước khi CPH, như: Áp dụng kỹ thuật kiểm toán giá trị quyền sử dụng đất phù hợp để đánh giá độ tin cậy của giá trị quyền sử dụng đất. Việc xác định kỹ thuật tiên tiến đảm bảo tính chính xác thông tin cung cấp và giải trình cho Chính phủ cũng như các bên liên quan; Tăng cường năng lực của đội ngũ Kiểm toán viên; Ban hành quy định bổ sung về xác định giá trị CPH (giá trị quyền sử dụng đất) của DNNN; Xác định giá trị quyền sử dụng đất với đất thuê và định giá quyền sử dụng đất theo giá thị trường./.