Nhằm tạo công bằng cho người dân và xử lý triệt để việc lợi dụng chính sách để trục lợi, đầu cơ đất đai, cử tri TP. Hồ Chí Minh đề nghị đánh thuế đối với các tập thể, cá nhân có quyền sử dụng từ bất động sản thứ hai và đánh thuế cao đối với những bất động sản bỏ trống, không thu được giá trị từ đất.
"Nếu quy định việc đánh thuế đối với bất động sản thứ hai, phải căn cứ vào diện tích, trị giá cụ thể của bất động sản, nguồn gốc hình thành, thậm chí là nguồn tiền tạo bất động sản đó... thì mới có cơ sở để tính thuế, không quy định chung chung như Luật Đất đai (sửa đổi) gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người dân và Nhà nước, ảnh hưởng đến tính nghiêm minh của pháp luật".
Văn bản kiến nghị của cử tri TP. Hồ Chí Minh.
Về vấn đề này, Bộ Tài chính cho biết hiện nay, hệ thống chính sách thuế, phí, lệ phí đối với bất động sản về cơ bản bao quát khá đầy đủ các khoản thu liên quan đến bất động sản phát sinh trong cả ba giai đoạn: xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản; sử dụng, khai thác bất động sản; chuyển nhượng bất động sản.
Trong thời gian qua, việc thực hiện các chính sách này góp phần tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai, góp phần khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách nhà nước.
Trong đó, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành có quy định thu thuế lũy tiến đối với trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất thông qua việc cộng dồn diện tích để tính thuế theo biểu lũy tiến là 0,03% đối với diện tích trong hạn mức; 0,07% đối với diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức; 0,15% đối với diện tích vượt quá 3 lần hạn mức.
Đồng thời, áp dụng mức thuế suất 0,15% đối với đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định.
Căn cứ Kế hoạch số 81/KH-UBTVQH15 ngày 5/11/2021 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội triển khai thực hiện Kết luận số 19-KL/TW của Bộ Chính trị và Đề án định hướng Chương trình xây dựng pháp luật nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV, Bộ Tài chính cho biết Chính phủ có Báo cáo số 71/BC-CP ngày 16/3/2023 gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội về kết quả triển khai thực hiện Kế hoạch số 81/KH-UBTVQH15, trong đó có báo cáo về kết quả nghiên cứu, rà soát Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Đồng thời, "đề xuất xây dựng dự án Luật Thuế bất động sản, dự kiến đề nghị bổ sung vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 8 (tháng 10/2024) và thông qua tại Kỳ họp thứ 9 (tháng 5/2025)", Bộ Tài chính nêu rõ.
Thực hiện nhiệm vụ nêu trên, Bộ Tài chính đang nghiên cứu xây dựng dự án Luật Thuế bất động sản, trong đó, có nghiên cứu về thuế đối với nhà ở thứ hai, thuế đối với nhà, đất bỏ trống, đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam, phù hợp với thông lệ quốc tế, đảm bảo tính thống nhất của hệ thống chính sách thuế liên quan đến bất động sản và đặt trong tổng thể Chiến lược cải cách hệ thống chính sách thuế đến năm 2030.
Việc đề xuất xây dựng chính sách thuế bất động sản sẽ được nghiên cứu đánh giá kỹ khi dự án luật được đưa vào chương trình và sẽ được gửi xin ý kiến rộng rãi các bộ, ngành, địa phương theo đúng quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.
Liên quan đến vấn đề này, TP. Hồ Chí Minh từng đề xuất tăng thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với đất ở không quá 5 lần thu hiện hành; đồng thời, tăng thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng nhà đất thứ 2 trở lên nhưng không quá 2 lần hiện hành. Tuy nhiên, sau khi tham vấn các ý kiến, Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhận thấy còn nhiều quan điểm khác và bất cập.
Chẳng hạn, chính sách này không đảm bảo tính công bằng trong nhiều trường hợp. Ví dụ, người có 1 nhà, đất ở diện tích hoặc giá trị lớn sẽ không bị đánh thuế, trong khi người sở hữu hai nhà, đất ở diện tích, giá trị nhỏ lại chịu thuế cao. Ngoài ra, việc chưa số hóa giấy tờ giao dịch bất động sản là kẽ hở để nhiều tổ chức, cá nhân lách thuế bằng cách cho người khác đứng tên nên việc đưa ra thí điểm đánh thuế cao với bất động sản thứ hai lúc này chưa phù hợp.
Hay Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cũng cho rằng đề xuất tăng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất thứ 2 trở lên tại TP.HCM không hợp tình hợp lý, nhất là trong lúc thu nhập của các hộ gia đình, cá nhân nhìn chung đang bị sụt giảm.
Bên cạnh đó, hiệp hội này cũng cho rằng tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở theo phương án thí điểm sẽ khiến tăng thêm mức chịu thuế của người dân tại TP. Hồ Chí Minh nên càng không hợp lý. Bởi lẽ chỉ trong khoảng 2 năm nữa sẽ sửa đổi các luật thuế, trong đó dự kiến bổ sung thuế tài sản và dự kiến Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Quốc hội xem xét ban hành vào cuối năm 2023.
Thu nhập chịu thuế từ mua bán nhà, đất (chuyển nhượng bất động sản) là khoản thu nhập nhận được từ việc mua bán nhà, đất bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:
+ Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
+ Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.
- Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.
- Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nêu tại khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Mức thuế suất: Thuế suất đối với mua bán nhà, đất là 2% trên giá mua, bán hoặc giá cho thuê lại.
Cách tính thuế:
- Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ mua, bán nhà đất được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp
\=
Giá chuyển nhượng
x
Thuế suất 2%
- Trường hợp mua bán nhà, đất là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.
(Khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC)
Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, xem thêm TẠI ĐÂY.
2. Lệ phí trước bạ khi mua bán nhà, đất
Đối tượng nhà, đất chịu lệ phí trước bạ khi mua bán nhà, đất theo Khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP:
- Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.
- Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).
Giá tính lệ phí trước bạ khi mua bán nhà, đất:
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:
Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ
\=
Giá đất tại Bảng giá đất
x Thời hạn thuê đất
70 năm
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất trong một số trường hợp đặc biệt:
+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê: theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm cả đất kèm theo là giá bán thực tế theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất mua theo phương thức đấu giá, đấu thầu: theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu là giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế ghi trên hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật hoặc giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế theo biên bản trúng đấu giá, đấu thầu hoặc theo văn bản phê duyệt kết quả đấu giá, đấu thầu (nếu có) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư gồm cả giá trị đất được phân bổ: Giá trị đất phân bổ được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành nhân với hệ số phân bổ. Hệ số phân bổ được xác định theo quy định tại Nghị định 53/2011/NĐ-CP
- Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành: giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
(Điều 2 Thông tư 13/2022/TT-BTC; Khoản 2 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP)
Trường hợp được miễn lệ phí trước bạ xem thêm TẠI ĐÂY.
3. Phí công chứng khi làm hồ sơ mua bán nhà, đất
Tổ chức, cá nhân khi yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng.
Công chứng hợp đồng kinh tế, thương mại, đầu tư, kinh doanh: Tính trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.
TT
Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
Mức thu
(đồng/trường hợp)
1
Dưới 50 triệu đồng
50 nghìn
2
Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng
100 nghìn
3
Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng
0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4
Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng
01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5
Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng
2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6
Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng
3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7
Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng
5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
8
Trên 100 tỷ đồng
32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).
(Điểm a7 Khoản 1 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC)
4. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm:
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất;
- Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính;
- Văn bản; số liệu hồ sơ địa chính
Mức thu lệ phí: Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc:
- Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác;
- Mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân
(Điểm đ Khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC)
5. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua bán nhà, đất
Trong một số trường hợp người dân khi mua bán nhà, đất phải thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua bán nhà, đất.
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
(Bao gồm: cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp)
Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.
- Mức thu phí thẩm định:
Phù hợp với điều kiện, tình hình cụ thể của địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ, thu phí, lệ phí. Mức thu phí, lệ phí đối với hoạt động cung cấp trực tuyến phù hợp để khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng dịch vụ công theo phương thức trực tuyến
(Khoản 2 Điều 4 Thông tư 85/2019/TT-BTC sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC)
Ngọc Nhi
Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email info@thuvienphapluat.vn.
Dịch vụ môi giới chịu thuế suất bao nhiêu?
Dịch vụ môi giới chứng khoán thuộc Phụ lục I Danh mục hàng hóa, dịch vụ không được giảm thuế suất thuế giá trị gia tăng ban hành kèm theo Nghị định 44/2023/NĐ-CP cho nên dịch vụ này không được giảm thuế GTGT xuống 8%.
Hoạt động chuyển nhượng bất động sản là gì?
Chuyển nhượng là việc chuyển quyền sở hữu hoặc sở hữu các loại tài sản hợp pháp, bao gồm cả bất động sản sang cho cá nhân, tổ chức nào đó theo thỏa thuận. Thỏa thuận này thường sẽ được lưu dưới dạng hợp đồng.
Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2023 là bao nhiêu?
Căn cứ theo Điều 10, Văn bản hợp nhất (số 14/VBHN-VPQH) Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp thuế suất thuế TNDN được xác định như sau: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2023 là 20%.
Thời gian chuyển lỗ là bao nhiêu năm?
Thời gian chuyển lỗ tính liên tục không quá 5 năm, kể từ năm tiếp sau năm phát sinh lỗ. Doanh nghiệp tạm thời chuyển lỗ vào thu nhập của các quý của năm sau khi lập tờ khai tạm nộp quý và chuyển chính thức vào năm sau khi lập tờ khai quyết toán thuế năm.